半地下の家はやめたほうがいい？半地下住宅のメリット＆デメリット

2022-10-12

限られた敷地面積の中で部屋数を増やす事ができる地下室は地価の高い都心部などで人気の間取りです。

趣味部屋としてや収納部屋としてなど多目的に活躍する地下室ですが、便利に活躍する反面いくつかのデメリットも存在しています。

そこで、当記事では地下室（半地下）を設けるのをやめたほうがいいのか、それとも付けた方が自分達家族にとってはプラスになるのか判断材料となるように、地下室（半地下）のある家のメリットやデメリットなどをご紹介していきたいと思います。

半地下とは？

地下室の種類は大きく分けると「全地下タイプ」か「半地下タイプ」に分かれます。また、地下室の使用目的により「ドライエリア」を設ける事もあるのでドライエリアタイプを加えて3タイプに分かれます。

主な特徴は以下の通りです。

全地下タイプ

部屋の全てが地面よりも低い位置にあるタイプです。地下室の目的が納戸など居室ではない場合に採用が可能となります。

部屋全体が地下なので断熱性・遮音性・室温の安定性に3タイプの中では1番優れているが、窓を設置出来ないので湿気に弱く光や風も取り込めません。

その為、換気設備や除湿器などの設備を整える必要があります。また地面を1番掘り下げる必要があるので建築コストも高くなります。

半地下タイプ

部屋の半分程度が地面よりも低い位置にあるタイプです。後述する地階の定義を満たすようにギリギリのラインを攻めて施工するのが特徴です。

傾斜や段差のある敷地を有効活用しやすかったり、地上に出ている箇所に窓を設置する事で光や風を取り込む事が出来ます。換気も出来るので湿気も逃しやすくなります。

土を掘る量が全地下タイプよりは少ないので建築コストも安く抑える事が出来ます。

ドライエリアタイプ

ドライエリアとは地下室に開口部を設ける為に建物の周囲を掘って作ったスペースの事です。地下室を居室として使用する場合にドライエリアが必要となります。

採光や通風に優れており、ドライエリアを中庭のように使用する事も可能です。いざという時に避難経路としても活用できます。

ただドライエリアをつくる分の工事費用がかかります。また、断熱性・遮音性・室温の安定性は3タイプの中では1番劣ります。

建築基準法において区別は無い

建築基準法においては「全地下」と「半地下」を区別する明確な違いはありません。どちらも「地階」という用語で定義されています。

地階の定義は、「床面が地盤面よりも下にある事」「床面から地盤までの高さが、天井高の1/3以上である事」この2つの条件を満たす場合「地階」となります。

地階と認められなければ容積率の緩和の対象外となってしまうので気を付けておきましょう。

半地下のある家のメリット

半地下のある家の主なメリットをご紹介していきます。

容積率が緩和される

一定の条件を満たす事で、半地下のある家は延床面積の1/3を限度として容積率の計算から除外する事が出来ます。ちなみに一定の条件というのは以下の通りです。

◦地階である事
◦地盤面から天井までの高さが1m以下である事
◦住宅として使用される事

例えば敷地面積が100㎡で容積率が100%の場合、その敷地に建てられる上限延床面積は100㎡となります。

その為1階50㎡,2階50㎡の2階建てだった場合、これ以上床面積を増やす事は出来ませんが、上記の条件を満たす半地下であれば延床面積の1/3までを容積率の計算から除外できるので最大50㎡の床面積を持つ半地下を作る事が出来ます。

つまり、一定の条件を満たした半地下を設ける事で半地下の無い家と比較して約1.5倍広い家を建てる事が可能となります。

容積率の緩和により狭小地でも部屋数を増やせる事が半地下の家の大きなメリットです。

地震に強い家になる

基礎が深い建物は地震に対して強くなります。半地下のある家の場合、半地下がある分基礎が深くなります。半地下部分もそのまま基礎となり地震に対して強固な造りの家となります。

半地下のある家は半地下の無い家と比べて地震時の揺れが約50%も小さくなると言われています。

地上に出ている部分も地震に対して強いですが、地下室は更に地震による影響が少なくなります。その為、貴重な物の保管庫としても役に立ちますし、緊急時の避難場としてなどシェルターとしての役割も果たします。

防音性・遮音性が高い

コンクリートと土に囲まれた半地下は防音性・遮音性共に優れています。外部の音を遮るだけでなく、内部の音も外に漏らしません。

音や振動が近隣迷惑になる事を心配せずに楽しめるので、カラオケルームやシアタールーム、サウンドルームやトレーニングルーム等として利用される方も多いです。

子供を安心して遊ばせられる

中庭など家の外で遊ばせる場合、子供がふらっと道路に飛び出してしまう危険性などもありますが半地下であれば安心して遊ばせる事が出来ます。

最近は野球やサッカーを禁止する公園も増えてきていますが、半地下であればそれらの練習場としても使え、のびのびと子供を遊ばせる事が出来ます。

大声や走り回る足音などを抑制する必要もないので、子供も親もストレスなく楽しめます。

温度が一定に保たれる

半地下は外気温の影響を受けづらいので1年を通じて温度が一定に保たれやすい特徴があります。その為、夏は外に比べるとひんやりして涼しく感じられ、冬は外に比べると暖かく感じられます。

温度が一定に保たれやすい特徴を活かしてワインセラーを半地下に設置したり、食料庫として使用されたりしています。

半地下のある家のデメリット

メリットもあれば当然デメリットも存在しています。デメリット面も考慮して半地下のある家はやめたほうがいいのかどうか判断をしましょう。

半地下を造るコストが高い

半地下のある家の最大のデメリットが建築コストが高くなる事です。地上に同じ面積の部屋を造るのと比べると約2倍以上のコストがかかると言われています。

半地下を造る為にかかる主なコストは下記の通りです。

地盤調査のコスト

半地下のある家を建てるのに適した地盤であるかを調査する為のコストがかかります。主な地盤調査の方法はスウェーデン式サウンディング試験（スクリューウエイト貫入試験））、ボーリング調査、表面波探査法です。

一般的な木造住宅の場合はスウェーデン式サウンディング試験が殆どですが、半地下のある家の場合には地質の状態まで調べられるボーリング調査を行うのが一般的です。

ボーリング調査はスウェーデン式サウンディング試験よりもコストがかかり相場は約20万円～30万円程度です。

地盤改良工事のコスト（地盤による）

地盤調査の結果、改良が必要となった場合にかかるコストです。その為、人によってはこのコストはかかりません。

改良工事は土にセメント系の固化剤を入れ混ぜて地盤を固くする方法やコンクリート杭を地中深くまで打ち込んだり、鋼管杭を打ち込む方法などがあり、相場は約100万円～300万円程度です。

構造計算の為のコスト

一般的な住宅の場合、構造計算書が不要である事が多いですが半地下のある家の場合は構造計算書が必要になります。

構想計算書はA4用紙で100枚以上となる事も珍しくなく準備をするのに専門的な知識や多くの手間がかかります。その為、費用も安くはなく半地下部分で約30万円～50万円、地上階の部分で約20万円～30万円程度します。

半地下部分（鉄筋コンクリート部分）の設計図作成コスト

一般的な木造住宅の場合は本体価格にあらかじめ設計料は含まれている事が多いですが、半地下のある家の場合は水圧や土圧に耐えられるように特別な設計が必要になってきます。

それに鉄筋コンクリートの場合は施工中のやり直しがきかない部分が多かったりするのでより緻密な設計図が求められます。その為、コストもかかり一般的な相場で約40万円～80万円程度します。

土留（どどめ）工事のコスト

土留とは土が崩れるのを防ぐ仮設構造物のことです。山留めとも言います。

半地下を造る時には、地面を掘って作業を行いますがその時に周囲の地盤が崩れてしまわないように地中にH型の太い鋼を等間隔に打ち込みながら作業を行います。

その工事の為のコストがかかり相場は約150万円～200万円程度です。

掘った土を運んで捨てるコスト

半地下を造る時には大量の土が掘り起こされます。その土を処理場まで運搬するコストと処理する為のコストが必要になります。

掘った土を運んで捨てるだけなのでそんなにかからないイメージもあると思いますが、部屋1つ分となると大量の土が出るのでトラックで何度も運搬する必要が出てきます。

残土処分費は主に運搬費用＋人件費＋残土捨て場の受け入れ価格で構成されていますが運搬費用が結構高くなり、相場で約170万円～200万円程度かかります。

外壁の防水処理のコスト

土壌からの水分が染み込んでこないように地下室の外壁の防水処理が必要になります。

防水処理の方法は、壁の内側もしくは外側に防水材を施工する方法やコンクリート自体を防水性のある物を使用する方法、壁を二重にする方法などがあります。

複数ありますが基本的にはハウスメーカーが採用している防水方法で問題ないです。相場は約70万円～90万円程度です。

配筋・打設の工事コスト

半地下の部屋自体を造る為の工事コストです。一般的な鉄筋コンクリート造（RC造）を作る流れ同様に、鉄筋を組んでその後に型枠にコンクリートを流し込み固めます。

広さや施工会社により大きく異なりますが相場は約200万円～400万円程度です。

住環境を整える為のコスト

半地下の環境を良くするために換気・除湿システムの構築、断熱工事などが必要になってきます。例えば、壁や天井に珪藻土など調湿性能のある素材を使用したり、除湿器の設置や全熱交換器の取り付けを行います。

また除湿した水分や雨水、結露水を排出する為の自動排水システムの設置や換気扇の換気経路を確保する為の工事も必要になってきます。全て含めると相場は約110万円～160万円程度です。

ドライエリア工事のコスト

ドライエリアを設ける場合、その工事費用がかかります。ドライエリアがある事で採光や換気環境は良くなり過ごしやすい地下室となりますがかなりコストがかかります。

大きさにより異なりますが相場は約130万円～180万円程度です。

半地下タイプは全地下タイプに比べると建築コストを抑える事は出来ますが、それでも地下室をつけない家と比べると+700万円～位はかかります。

ただ、地価の高いエリアでは土地を購入して床面積を広げるよりも狭小地に地下室を作って床面積を広げた方がコストが抑えられるケースもあります。

地下室をつくる事でコストが幾らになるのかは建築を依頼する住宅会社や家の仕様、地下室の用途、土地の状態など様々な条件により異なるので契約する前には必ず相見積もりを行うようにしましょう。

出来るだけコストを抑えつつ、良い家を建てるコツは？

車や時計、高級な家電類を買う時に価格は勿論、デザインや性能の差などを比較すると思いますが、マイホームを購入する時も"比較"する事が何より大切です。

同じ位の価格帯で勝負をしているハウスメーカーでも標準仕様での住宅性能や設備、デザインや保証内容などは全く異なります。

その中から性能・設備も良くデザインのセンスも自分に合う家を探すには、各社が出している住宅カタログで比較をする必要があります。

カタログには標準仕様でのスペック値や設備の画像も豊富に載っています、内装・外装が分かる施工例なども載っているのでその会社のデザインが自分の好みと合うかどうかの判断もしやすいです。

カタログで候補を4～5社程度まで絞った後は必ず相見積もりを行うようにして下さい。

注文住宅には「定価」という概念がないので、複数社から見積もりを行う事で始めて適正価格が見えてきます。他社の見積もり書は値下げ交渉時に切り札としても使えます。

出来るだけコストを抑えつつ、良い家を建てる為にはまずは最新カタログを複数社から取り寄せ比較・検討を経て相見積もりを行いましょう。

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まずはカタログを取り寄せ比較してみましょう。

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半地下を作れない土地もある

その土地の条件次第では地下室をつくれない事もあるので、半地下を希望する場合には土地の購入時に以下の事を注意しておきましょう。

◦地面の下に水脈が無いか
◦地面の下に地下鉄など障害物が無いか
◦新しく道路ができる計画のある土地で無いか
◦軟弱地盤で無いか

軟弱地盤の場合は地盤改良工事をする事で半地下を作れるようになりますがコストアップするのであまりおすすめは出来ません。

その他の注意点としては近隣との位置関係です。水は高い所から低い所へ流れるので、近隣との土地の高低差で低いエリアに建てる場合には排水システムをしっかり組む必要があります。

リスクも費用も増えるので近隣との位置関係も注意しておきましょう。

結露しやすい

地下室は1年を通じて温度が一定というメリットがありますが、特に夏場高温多湿の外気に比べ地下室はひんやりしており、その温度差によって結露が発生しやすい環境となります。

また地下室を形成しているコンクリート内の水分が完全に抜けきるまでは湿気がこもりやすくなります。

ジメジメした環境のままではカビの発生リスクも上がるので湿気を抑える床材や壁材などを使用して調湿を行う、除湿器の設置、換気設備を整える、外気との温度差を抑える熱交換器を設置するなどして湿気対策をしっかりとっておきましょう。

採光が難しい

地下室は容易に陽の光を取り込めないので採光がし難いというデメリットがありますが、半地下タイプであれば全地下タイプよりは採光はしやすくなります。

半地下タイプで天窓を設けるなどすれば地下室でも採光は確保出来ます。換気対策にもなるので天窓はおすすめです。

閉じ込められるリスク

地震や火災で何かが倒れ外からモノが引っ掛かりドアが開けられなくなったり、浸水被害により水圧でドアが開けられなくなったり地下室に閉じ込められるリスクがあります。

防音性・遮音性が高いので助けを求める声も届きづらいです。地下室への出入りが1ヶ所だけの場合、閉じ込められるリスクがあるので避難経路を別に確保しておく必要があります。

結露、採光、閉じ込め対策にはドライエリアも役に立つ！しかし…

ドライエリアを設ける事で換気もしやすく、日光も取り込みやすくなります。また万が一の場合の避難経路としても活用する事が出来ます。

ただしコストがかかるのと、防音性や断熱性能は落ちてしまいます。

最近ではドライエリアのデメリットを軽減するミニドライエリアを設ける家も増えてきています。ドライエリアよりも深く掘らないのでコストを抑える事が、防音性・断熱性能もドライエリアよりは落ちるのが軽減されます。

避難経路としては向いていませんが、人が通れるほどの大きさを確保しておけば緊急時の脱出口としては使えるかもしれませんね。

浸水のリスク

半地下は地面よりも下の位置にあるので、集中豪雨などが起きた時に浸水してしまうリスクがあります。また、豪雨により地下水の水位が上がり地下室の壁から浸水してしまうリスクもあります。

そうならない為に排水設備をきちんと整え、外壁に防水処理を行ったりと浸水対策を行う必要があります。

また土地探しから始める方はハザードマップを確認して浸水被害にあいにくい場所を探す事も大切です。

半地下（地下室）のある家を建てる時のポイント

半地下（地下室）のある家を建てる時に後悔をしない為には、地下室の用途をしっかりと決めてから家づくりを行う事です。

用途に合わせてつくる事で、余分なコストを抑える事が出来て最適な設備を採用し最高の環境に仕上げる事が出来ます。

地下室の活用例

◦シアタールーム
◦音楽部屋・カラオケルーム
◦ホームジム
◦ゴルフや野球等の練習場
◦書斎・ワークスペース
◦寝室やリビング
◦ワインセラー・貯蔵庫
◦倉庫・収納部屋
◦ガレージ・駐車スペース

地下室には全地下タイプと半地下タイプ、それにドライエリア付き地下室を合わせた3種類があると冒頭にお話しましたが、用途毎におすすめのタイプは変わってきます。

	コスト	採光・換気	断熱・遮音	おすすめ用途
全地下タイプ	○	△	◎	◦シアタールーム ◦音楽・カラオケルーム ◦ワインセラー・貯蔵庫
半地下タイプ	◎	○	○	◦ホームジム ◦書斎・ワークスペース ◦倉庫・収納部屋
ドライエリア付き地下室	△	◎	△	◦寝室やリビング