これさえ読めば失敗しない！注文住宅の予算の決め方
「よぉーしっ、パパ、念願のお家建てちゃうぞ！」
と嫁さんや、子供達に宣言したのは良いが、やっぱり心配なのはお金の事。
実際に、注文住宅を建てる際にハウスメーカーや工務店に聞く質問で1番多いのは
「いくらで家を建てられるの？」
「こんな場所に、こんな家を建てたいけど、いくらかかる？」
等、お金に関する質問が圧倒的に多いのです。
殆どの人が、一生のうちで1番大きな買いものが『家を建てる事』だと思います。
そんな一世一代のお買いもの。
絶対に失敗したくはないですよね？
もっと言えば、出来るだけ安く済ませ、最高の家に住みたいと思いますよね。
この記事では、家を建てる前にする『予算決め』をどのように決めれば失敗しないのかを分かり易く、出来るだけ簡単な言葉で説明していきたいと思います。
これさえ読めば、注文住宅の予算決めはバッチリです。
あなたにとっての適切な予算が必ずわかります。
注文住宅の予算の決め方
「注文住宅で家を建てちゃうぞっ！」
と、家の購入を考えた時に、先ず1番はじめにする事は『予算決め』です。
「今の年収が○○○万円だから、だいたい総額○,○○○万円以内なら大丈夫か」
「年収の5倍位ってよく聞くから、○,○○○万円くらかな？」
みたいに意外と、ザックリふわっと決めちゃう人もいるのです。
シルバニアファミリーの家を建てる訳ではないですよ！
自分が生涯にわたって住む家を建てるのですから、予算決めは慎重にいかないと失敗の原因にもなります。
総額ではなく月々の返済額で考える事
予算を決める時に大切な事は『1ヶ月にいくら返済が可能なのか？』を考える事です。
その時に目安にするのが、今の家賃や生活レベルです。
例えば、1ヶ月10万円の家賃に住んでいる場合。
今の生活レベルにまだ余裕があるなら、月々の返済額は11万円でもOK
家賃も生活バランスも丁度よいなら、同額の10万円か少し安めの9万円
生活がカツカツな状況なら、返済金は7～8万円
このようにして、無理なく返済が出来る月々の額を決定します。
今現在、賃貸ではなく実家暮らし等で、
「家賃を基準にされても分からないよ！」
という方は下記を参考にしてみて下さい。
家賃相場は、手取り額の30%程だと言われています。
都内だと35%程度位です。
手取りの30～35%位の額が、無理なく毎月返済できる額の基準にもなると思います。
月々の支払い可能額を決めてから総額の予算を決める。
まず最初に、無理のない範囲で返済が出来る月々の金額を決める事が、注文住宅の予算の決め方でとても重要な事です。
月々の返済可能額を決めてから、総額を決めていきます。
総額の決め方は、住宅ローンのシミュレーションを使う事をおすすめします。
ここからは住宅ローンシミュレーションの画面を使って説明していきます。
先ずはじめに『返済額より計算する』をクリック
各項目を埋めていきます。
例として、返済方法は元利均等を、返済期間は35年間、当初金利を1.7%、月額返済額を10万円、
ボーナス返済額は0、年収を500万円として試算実行してみます。
返済方法の『元利均等』と『元金均等』の違いは、後述しておきます。
すると画面下に借り入れ可能額の算出結果が表示されます。
この例の場合、総額で34,440,000円まで借りる事が可能です。
返済負担率は24%です。
返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合の事です。
【（ご参考）フラット35の返済負担率の基準】と書かれていますが、年収毎に返済負担率が何%以下なら融資の審査が通り易いかという目安です。
つまり年収500万円の場合だと、返済負担率が35%以下だと融資が通りやすいという事です。
一般的に無理のない返済負担率は20～25%
返済負担率は、一般的に20～25％以内に収めておくことが無理のない水準だと言われています。
この例の場合だと、返済負担率が24%なので割とギリギリの数値ですね。
例えば、月額返済額を10万円から9万円にすれば、下記の通り。
借り入れ可能額は31,000,000円になりますが、返済負担率は21.6%まで下がります。
管理人的には返済負担率は20%前後（±2）程度に収めるのが理想かなと思います。
これで注文住宅の予算の決め方がだいたいイメージ出来たと思います。
では、これからは実際に注文住宅で家を建てる際に、どういった費用がかかるのかを見ていきたいと思います。
元利均等と元金均等とは？
| 説明 | メリット | デメリット | |
| 元利均等返済 | 毎月お支払いいただく返済額が一定となる返済方法です。 | 返済額が一定なので返済計画が立てやすいです。 元金均等返済と比べると、返済開始当初の返済額を少なくすることができます。 | 同じ借入期間の場合、元金均等返済よりも総返済額が多くなります。 借入金残高の減り方が遅くなります。 |
| 元金均等返済 | 毎月お支払いいただく返済額のうち、元金の額が一定となる返済方法です。 | 返済額は返済が進むにつれて少なくなってきます。 元利均等返済と比べると、同じ借入期間の場合、元金の減少が早いので総返済額は少なくなります。 | 返済開始当初の返済額が高いので、当初の返済負担は多く、借入時に必要な収入も高くなります。 |
注文住宅で家を建てるのに必要な費用は4種類
ここまでで、注文住宅の予算の決め方はバッチリだと思います。
では、実際に注文住宅で家を建てる際、どういった費用がかかるのかも把握しておく事が大切です。
どの工程で、どの位のお金がかかるかを把握しておけば、
「予算オーバーで失敗したー！」
なんて事にならないので、しっかりと把握しておきましょう。
その①：家の建築そのものにかかる「本体工事費用」
建物本体を作るための工事費です。
お庭や駐車場の造成にかかる費用は含まれていません。
一般的に本体工事費用は、総費用の70～80%程が相場です。
基礎・土台から構造体、外装・内装、キッチン・浴室・トイレなどの設備、建物を建てる人件費などが該当します。
本体工事費用の内訳
ハウスメーカーや工務店によって標準仕様の範囲が異なる為、下記に記載するものだけが『本体工事費用』とは限りません。
あくまで一般的な対象項目です。
| 工事の内訳 | 内容 |
| 仮設工事費 | 工事に必要な足場、仮設電気や仮設トイレ、清掃、ゴミ箱などの設置 |
| 基礎工事費 | コンクリート、鉄筋、型枠、杭、土の処理など家の基礎を作るための工事 |
| 木工事費 | 建物の骨組み、木材、建材、ボード類、構造材や造作材などの加工 |
| 内装工事費 | 建物内部の壁や天井、床フローリングなどの取りつけ作業 |
| 外装工事費 | 建物外部の壁の塗装やサイディングなど、屋外の装飾工事 |
| タイル・左官工事費 | 浴室や洗面台、玄関などのタイルを貼る工事 |
| サッシ・ガラス工事費 | 屋外に面した窓ガラスの取り付けと防水工事 |
| 断熱・気密工事費 | 壁、床下、屋根などに断熱材を取り付ける工事 |
| 屋根・板金工事費 | 瓦や板金で屋根を覆う工事。雨どいや水切りの取り付け工事 |
| 建具工事費 | 屋内のドアやドアノブ、障子やふすまなどの取り付け工事 |
| 空調工事費 | 空調ダクトや24時間換気システムの設置作業 |
| 電気工事費 | 電気の配線やコンセントの設置 |
| 配管工事費 | 水道やガスなどの配管作業 |
| 防腐・防蟻工事費 | 腐食やシロアリから守るための薬品塗布作業 |
| 内装仕上げ工事費 | 壁や天井に塗装やクロス貼りなどの装飾仕上げ工事 |
| 住宅機器の設置工事費 | システムキッチンやお風呂場、トイレなどの設置工事 |
その②：建てる土地により金額が変わる「別途工事費用」
建物以外にかかる工事・設備費用の事を『別途工事費用』と呼びます。
もしくは『付帯工事費用』とも呼ばれています。
ガスや水道を実際に使えるようにしたり、エアコンや照明器具、カーテンなどの購入に使われます。
一般的に別途工事費用は、総費用の15～20%程が相場です。
別途工事費用の内訳
別途工事費用に含まれる一般的な内訳は下記の通りです。
| 工事の内訳 | 内容 |
| 外構工事費 | 建物以外の外まわりの工事。フェンスや門扉、庭や駐車場等 |
| 既存建物の解体工事費 | 建替えの場合に必要となる費用 |
| 地盤調査費 | 地盤が家を建てられる状態にあるかを調査する費用 |
| 地盤改良工事費 | 地盤を家が建てられる状態に改善する補強費用 |
| 引き込み工事費 | 水道管やガス管を土地まで引き込む為の工事 |
| 施設工事費 | 敷地内に引き込んだ水道管やガス管を建物内部に引き入れる工事 |
| 照明器具工事費 | 各部屋の照明器具の工事 |
| カーテン工事費 | 各部屋のカーテンやロールブラインドなどの工事 |
| 空調設備工事費 | エアコン本体や室外機の取り付け、換気扇の取り付け工事 |
| 特殊設備工事 | 家庭内LANや太陽光発電等を取り付ける場合の追加工事 |
| 屋外電気工事費 | 屋外の照明や給排水の設置工事 |
別途工事費用の注意点
別途工事費用は建てる土地によって金額が大きく変わってきますので注意が必要です。
家を建てにくい土地
L字状の旗竿地や傾斜地、不整形な三角形の土地等、家を建てにくいとされる土地の場合は別途工事費用が高くなりがちです。
土地の地盤が弱い
土地の地盤が弱い場合、地盤の補強工事で費用が多くかかってきます。
土地が広すぎる
広大な土地だと外構工事費等が増え、結果的に別途工事費用も高くなってしまいます。
その③：現金で用意する必要のある「諸費用」
諸費用は住宅の取得前後で、現金で支払わなければならない費用の事です。
各種税金や、住宅ローン関連の保険料、上棟式、引っ越し費用や家具代が諸費用にあたります。
一般的に諸費用は、総費用の5～10%程が相場です。
諸費用の内訳
諸費用に含まれる一般的な内訳は下記の通りです。
| 項目 | 内容 |
| 登記手数料 | 登記簿登録し、所有権を得るための費用 |
| 登録免許税 | 登記をした時にかかる税金 |
| 不動産取得税 | 土地や建物などの不動産を取得した場合に支払う税金 |
| 印紙税 | 契約書を作成する際に課される税金 |
| 住宅ローン関連費用 | 保証料、団体生命保険料、火災保険、事務手数料など |
| 固定資産税 | 土地建物の所有者が毎年支払う市町村税 |
| 都市計画税 | 都市計画区域の市街化区域内に土地、建物がある場合に必要 |
| 仮住まい費 | 建替えの場合、完成までに住む家の家賃等 |
| 物件検査手数料 | 建て物が国の建築基準に違反していないかを調べる為の検査費用 |
| 仲介手数料 | 仲介業者に支払う手数料 |
| 地鎮祭・上棟式 | ご祝儀や神主さんに支払う費用 |
| 引っ越し費 | 引っ越しにかかる費用 |
| 家具、備品費 | 家具等を購入する為の費用 |
| その他 | 近隣住民への挨拶や、新築祝いの費用 |
その④：「土地代」
注文住宅は土地を購入して、その上に家を建てます。
その為、土地をお持ちでない場合は購入を考えなければなりません。
土地の取得にかかる費用の全国平均は下記の通りです。
※参照データ
住宅金融支援機構『2018年度利用者調査』
注文住宅の相場：全国の建設費と土地取得費の平均値
| 都道府県 | 建設費 （万円） | 土地取得費 （万円） |
| 全国 | 2777.5 | 1335.1 |
| 北海道 | 2916 | 790.6 |
| 青森県 | 2758.1 | 648.4 |
| 岩手県 | 2669.5 | 695.9 |
| 宮城県 | 2908.4 | 1,077.5 |
| 秋田県 | 2480.8 | 523.3 |
| 山形県 | 2818.4 | 805.6 |
| 福島県 | 2965.3 | 962.5 |
| 茨城県 | 2907.3 | 797.4 |
| 栃木県 | 2935.6 | 796.9 |
| 群馬県 | 2851.9 | 804.3 |
| 埼玉県 | 2758.1 | 1,651.2 |
| 千葉県 | 2841.1 | 1,381.6 |
| 東京都 | 2341.9 | 3,302.4 |
| 神奈川県 | 2567.5 | 2,288.7 |
| 新潟県 | 2783.8 | 838.3 |
| 富山県 | 2940.5 | 745.6 |
| 石川県 | 2697.6 | 1,040.8 |
| 福井県 | 2824 | 782.6 |
| 山梨県 | 2635.8 | 829.3 |
| 長野県 | 2954.2 | 872.9 |
| 岐阜県 | 2791.5 | 810.9 |
| 静岡県 | 2818 | 1,142.3 |
| 愛知県 | 3000.8 | 1,590.6 |
| 三重県 | 2918.8 | 848.5 |
| 滋賀県 | 2800.2 | 1,116.9 |
| 京都府 | 2643.9 | 1,533.2 |
| 大阪府 | 2494.6 | 1,863.1 |
| 兵庫県 | 2786.4 | 1,508.8 |
| 奈良県 | 2728.2 | 1,303.8 |
| 和歌山県 | 2764.2 | 899.6 |
| 鳥取県 | 2440.8 | 627.6 |
| 島根県 | 2261 | 952.0 |
| 岡山県 | 2981.4 | 1,002.3 |
| 広島県 | 2805 | 1,172.0 |
| 山口県 | 2941.5 | 847.2 |
| 徳島県 | 2804.3 | 887.7 |
| 香川県 | 2879.3 | 840.7 |
| 愛媛県 | 2712.2 | 1,022.6 |
| 高知県 | 2723.3 | 980.8 |
| 福岡県 | 3001.3 | 1,107.5 |
| 佐賀県 | 2882.2 | 775.0 |
| 長崎県 | 2916.2 | 909.8 |
| 熊本県 | 2923.8 | 935.2 |
| 大分県 | 2924.6 | 878.9 |
| 宮崎県 | 2640.6 | 721.4 |
| 鹿児島県 | 2660.5 | 770.6 |
| 沖縄県 | 2826.3 | 1,476.3 |
※「2018年度 フラット35利用者調査」より作成。
相場はあくまで参考程度にお考え下さい。
平均相場よりもお金をかけたからと言って、必ずしも理想の家が建つ訳ではありません。
逆に相場より安くても、自分の理想の家を建てる事も出来ます。
出来るだけ費用を抑え、理想の家に近付けられるかは、最終的に家を建てる『場所』（土地）、そして家を建ててくれる『住宅メーカー』にかかっています。
土地探しと住宅メーカー探しは、注文住宅で家を建てる時に、一番重要な点と言っても過言ではないと思います。
その時に注意したい点は、『土地探し』と『住宅メーカー探し』を別々に行わない。という点です。
注文住宅で家の購入をすすめるうえでの注意点
土地持ちで無い方は、家を建てる土地を探さないといけません。
と同時に、家を建ててもらう住宅メーカーも探さないといけません。
この2つを別々に行うと、失敗の原因になります。
必ず土地探しと住宅メーカー探しは同時進行、並行して行って下さい。
『土地探し』と『住宅メーカー探し』は並行で行う事
なぜ、土地探しと住宅メーカー探しを並行で行う事を推奨するのかと言うと、住宅ローンの融資に関わってくる事だからです。
住宅ローンは住宅を購入するためのローンです。
その為、住宅メーカーが決まっていない状態で、土地だけの融資を受けるのが難しいのです。
『土地先行融資』を利用するとしても、住宅メーカーの見取り図や図面の提出を求められる事もあります。
せっかく
「良い土地発見！」「ここに家を建てるぞー！」
と、理想の土地を見つけても、住宅メーカーが決まらずに猶予期間を過ぎてしまう事もあります。
ちなみに、猶予期間は1ヶ月です。
1ヶ月を過ぎてしまうと、土地の契約解除となります。
更に違約金として手付金が返ってこない場合もあります。
なので、『土地探し』と『住宅メーカー探し』を並行で行う事は、ほぼ必須の事だと覚えておいて下さい。
理想の土地をベストなタイミングで見つける方法
ズバリ
【住宅メーカー】に土地探しを協力して貰う事です！
土地探しと家の建築を一本化する事で、タイミングのズレが発生しません。
また土地によっては、建築制限に引っ掛かって自分の理想の家が建てられない場合もあります。
住宅メーカーなら建築のプロです。
住宅メーカーに任せれば、自分の希望する建て物を建てる事が可能な土地を探してくれるメリットもあります。
更に、これから開発する予定の土地まで紹介してくれる事もあります。
売り出し中の土地を探すよりも、より多くの土地から取捨選択が可能となります。
住宅メーカーからしてみても、家を建ててくれるお客様はとてもありがたい存在です。
大金が動きますので、他社に獲られたくありません。
その為、めちゃくちゃ親身になって土地探しの相談に乗ってくれます。
マイホームを建てる事に慣れている人なんて、殆どいないと思います。
多くの人が初めて経験する事ばかりで、知らない事ばかりだと思います。
その為、土地探しの時点から住宅メーカーに協力して貰えば、安心感も段違いで変わってくると思います。
ただし、注意点もあります。
それは、全ての住宅メーカー（ハウスメーカーや工務店）が土地の相談から請け負いOKではないと言う事です。
土地探しの相談から協力して貰える住宅メーカーは下記をご確認下さい。
タイプ別のおすすめ資料請求
土地から相談できる家のカタログを集めたい方
土地をお持ちで無い方は、土地から相談できる家のカタログを一括請求するのがおすすめです。
カタログは必ず複数社に依頼をしましょう。
そうする事で比較、検討が出来ますし、自分に合った住宅メーカーも見つけやすいからです。
土地から相談できる家のカタログ予算・テーマなどからカタログを集めたい方
注文住宅を建てる時の予算がある程度きまっている方は、予算に合わせたカタログを請求するのがおすすめです。
予算内で建てられる理想の家のイメージが描きやすいと思います。
予算・人気テーマからカタログを探す月々の支払い額から住宅メーカーを探したい方
月々の支払い額や世帯人数をいれ、あなたの条件にあった住宅メーカーを探す事ができます。
月々の支払い額から住宅メーカーを探す