【3階建て】価格1000万円～1500万円以下の間取りや注意点

2022-12-072023-10-31

地価の高い都心部などでは狭小地に建てる3階建てが人気です。

昨今では、施工技術の向上や建築資材、住宅設備などのグレードUPによりローコストでも質の高い3階建てが建てられるようになり、本体価格1000万円～1500万円以下の3階建ての注目度が上がってきています。

そこで当記事では1000万円～1500万円台以下で建てられた3階建ての参考となる間取りを幾つかご紹介すると共に、3階建てを建てる時に注意しておきたいポイントやメリットなども併せてお伝えしていきたいと思います。

本体価格1000万円～1500万円以下で建てた3階建て

一般的な価格相場から比べるとローコスト帯にあたる1000万円～1500万円以下で建てられた、外観もおしゃれで間取りもよく考えられている3階建てをご紹介していきます。

【価格1,480万円】ビルトインガレージ付きの3階建て

【価格1,430万円】敷地13坪に建てられた3階建て

【価格～1,499万円】広い屋上バルコニーのある3階建て

【価格～1,499万円】重量鉄骨で叶えた3階建て二世帯住宅

【価格1,280万円】ビルトインガレージ付きのおしゃれな3階建て

【価格1,493万円】敷地の狭さを感じさせない3階建て

3階建て住宅の価格相場

3階建て住宅の価格相場は、積水ハウスやヘーベルハウス、パナソニックホームズや大和ハウスなどの大手ハウスメーカーで鉄骨で建てる場合は80万円～100万円位です。

木造であれば70万円～90万円位です。

アイ工務店やヤマト住建、一条工務店などのHMは注文住宅で平均的な坪単価の50万円～70万円位が相場となります。

タマホームやレオハウス、クレバリーホームやローコスト住宅も得意としている地域工務店などであれば40万円～60万円位です。

◦3階建て住宅 本体価格の相場

価格を抑えるポイント

①.延床面積を広く取り過ぎない

延床面積は小さい程建築費用は安くなります。ただし小さすぎると窮屈で暮らしづらい家になってしまいますので、その辺りを考慮して最適な床面積プランで建てましょう。

②.木造で建てる

資材の単価や工法の違いから鉄骨の方が高くなりがちです。3階建て住宅であれば構造計算は必須となるので木造でも十分に耐震性も高い住宅が建てられます。

③.凹凸の無いシンプルなデザインにする

家の形状は複雑である程費用が高くなります。その為、凹凸の無いシンプルなボックスタイプであれば建築費用を抑えやすいです。

④.間取りもシンプルにする

部屋数が増えるとそれだけ間仕切りや建具も必要になるので費用が嵩みます。部屋を増やすよりも1つの大きな部屋をパーテションなどで区切って使用した方が建築費を抑えられます。

⑤.窓の枚数やサイズを調整する

窓を減らす事やサイズを小さくする事で費用を抑える事が出来ます。窓が減る事で断熱性能を確保しやすいメリットもありますが、採光が悪くなる可能性もあるので住宅会社の方と相談しながら進めましょう。

⑥.収納を1ヶ所に纏める

収納スペースを部屋毎に作るよりもWICのような大型の収納を1つ作るほうが建築費は抑えられます。ただし、使いたい場所の近くに収納がない事で不便さが出る場合もあります。

⑦.水廻りは纏め設備のグレードは抑える

水回りを一ヶ所に纏める事で配管工事の手間が減り費用を抑える事ができます。また水回りの設備は最新のモノはどうしても高価なのでグレードを抑える事で費用も抑えられます。

⑧.低コストな仕上げ材を選択する

家の内壁や床材などは面積が広いので高価な物を採用するとそれだけ費用がかかります。家族が寛いだりお客さんを招く事もあるリビングは多少コストをかけても、その他の部屋はコストを抑えるといったメリハリをつける事が大切です。

⑨.軟弱地盤を避ける

3階建ては2階建てよりも重さがあるので地盤もしっかりしていないといけません。その為、地盤改良が必要となった時には改良工事代が高額になります。国土交通省による地盤情報検索サイトや地盤サポートマップを確認し軟弱地盤は避けるようにしましょう。

3階建て住宅の注意点

建てる前に知っておきたい3階建て住宅の注意点をいくつかご紹介していきます。

土地によっては3階建てが建てられない事もある

計画的な都市づくりのために『都市計画法』という法律があり、その都市計画法に基づいて土地の利用方法を定めた"用途地域"という規定があります。

用途地域は大きく分けると3タイプ（①.住居系 ②.商業系 ③.工業系）に分ける事が出来ます。
（住居系が更に8地域に分けられ、商業系が2地域、工業系が3地域、合計13地域に分けられます。）

この用途地域毎に「高さ制限」や「建ぺい率」、「容積率」が決められています。

例えば、用途地域の中でも制限の厳しい"第一種低層住居専用地域"では高さの上限が10mまたは12mと定められています。道路斜線制限との兼ね合いで3階建てを建てるのが難しいケースもあります。

また建ぺい率と容積率の関係で3階建てよりも2階建ての方が向いている土地などもあります。

このように3階建ては2階建てよりも土地の規制の影響を受けやすいので3階建てを検討されている方は、購入予定の土地もしくは既に持っている土地にどのような規制があるのか知っておく必要があります。

土地の購入もセットで行う方は、土地探しとハウスメーカー探しを同時進行で行えばハウスメーカー側に規制の確認なども出来るので楽です。

建築費が割高になる

平屋や2階建てよりも3階建て住宅は建築費が割高になります。

3階建て住宅は建物自体の重みがあるので平屋や2階建て住宅よりも、より強固な構造にする必要があります。その為、柱や梁を太くしたり量が増えたりする事で資材代が高くなります。

また3階建てには平屋や2階建てには義務付けられていない構造計算が必要となり、確認申請の際に構造計算書の提出を求められます。

この構造計算には専門的な知識が必要である事や、A4用紙で100枚以上となる莫大な作業量が必要である事から構造計算の費用として20万円～50万円（建物の規模や構造による差）位かかります。

他にも、地盤改良が必要となった時には自重が重いので地盤改良費が高額になり費用が嵩む事があります。

このような理由から3階建て住宅は平屋や2階建て住宅よりも建築費用が割高になります。よく言われている事は2階建てよりも2～3割程度高くなると言われています。

トータル費用は安くなる可能性もあり

3階建ては2階建てよりもワンフロア多いので延床面積を多く確保しやすいです。その為、小さい土地でも2階建てと同じ延床面積を確保する事も可能です。

小さい土地で希望する床面積を確保できるのであれば、土地購入費を安くすませる事が出来ます。

地価の高い都心部などでは土地代は高額になるので、「土地代＋建物代」のトータルで考えた時に費用が安くなる可能性もあります。

外壁や屋根、窓サッシ等の選択肢が狭まる可能性

都市計画法が定める地域地区の一つに、火災被害を広げない為に建築制限がある地域があります。その地域を「防火地域」、「準防火地域」と呼びます。

建てる場所が「防火地域」に定められている場合、3階建て住宅は耐火建築物である必要があります。（耐火建築物とは、室内で発生した火災にも周辺で起こった火災にも耐えて、崩落したり炎上したりしないだけの性能を持った建築物の事。）

耐火建築物は主要構造部（柱、梁、床、屋根、壁、階段など）に耐火性能のある材質を使用する必要があります。そして、2階建てよりも3階建ての方が耐火建築物にしないといけない条件が厳しいのです。

その為、3階建て住宅は耐火建築物に指定されやすくその結果、外壁や屋根、窓サッシ等の選択肢が狭まる可能性があります。

ちなみに防火地域・準防火地域の建築制限は下記の通りです。

◦防火地域の建築制限

◦東京都限定：新たな防火規制区域の建築制限（※）

◦準防火地域の建築制限

防火地域＞新たな防火規制区域＞準防火地域の順に制限が厳しくなります。防火地域、新防火区域、準防火地域等に該当するかは自治体等のホームページ等で調べることができます。

また、他にも3階建て以上の建物には火事等が起きた時に消防隊が消火活動や救助が出来るように非常用進入口を設ける必要があります。

住宅では3階の道路に面する側に幅75cm以上、高さ120cm以上の窓の設置が必要です。消防隊が外から侵入出来る必要があるので格子を付けてはいけません。

階段の位置にも規制があります。

1階から3階まで連続した階段、もしくは1階から2階の階段と2階から3階の階段が近い場所にないといけません。これは火災や停電、災害などの緊急を要する際にスムーズに避難する為です。

このように3階建てには2階建てにはない防火避難規定もあります。

メンテナンス費がやや高くなる

2階建てと3階建てのメンテンナンス費の差は主に足場代です。3階建ての方が足場代がかかるのでメンテナンス費でやや高くなります。

メンテナンス費を抑える為にはメンテナンスの頻度を減らす事が出来る耐久力の高い外壁材やシーリング材、屋根材などを使用しましょう。

工期がやや長くなる

工期や建物の規模や構造、工法などによって様々ですが同じ仕様で2階建てと3階建てを比べた時は3階建ての方が工期が長くなります。30坪位の大きさであれば1ヵ月程度の差が出ます。

工期が長くなった分、建て替えの方であれば仮住まいにかかる費用がかかりますし、賃貸に住まわれている方も家賃を収める必要があるので注意が必要です。

階段移動の負担が増える

2階建てよりも階段が増える事で、上下移動の負担が増えます。若い内は階段の上り下りも良い運動になるので問題ないですが、高齢になった時や、高齢者がいる家庭では身体的負担が増えるので注意が必要です。

家庭用エレベーターを設置する事で問題は解決出来ますが、設置費用が高額になる事と狭小住宅には向いていない事がなかなか難しい点です。

ちなみに3階建て住宅に家庭用エレベーターを導入する時の価格相場は300万円～500万円程度だと言われています。初期費用＋電気代やメンテナンス代などの維持費も必要になってきます。

家庭用エレベーターの設置はハードルが高いので、3階フロアは物置として使用したり、子供部屋としたり、3階に上がらずとも生活が完結できる間取りであれば、上下移動の負担も減らす事が出来ます。

大型の家具や家電の搬入が大変

例えば3階に寝室がある場合、ベッドを3階まで運ぶ必要があります。階段の幅が狭く室内から運ぶのが難しい場合には、外からクレーンで吊り上げて搬入する必要が出てきます。そうなると搬入費用もかかってしまいます。

ベッドやソファやテレビ台、冷蔵庫や洗濯機など大型の家具・家電を購入する際には注意が必要です。

家電は難しいですが、家具であれば自分で組み立ててから使用するタイプだと搬入も、不要になって捨てる時にもバラす事が出来るので楽です。

フロア毎で温度差が出やすい

3階は日の光を多く取り込みやすく、温かい空気は上に移動しやすいという空気の性質もあって暖かくなりやすいです。反対に、日あたりを確保しにくい1階は、冷たい空気は下に移動しやすいという空気の性質もあって寒くなりがちです。

そうした事から3階建ての3階は夏は暑すぎて使えない。冬は1階は寒すぎて降りたくない。などとも言われます。

フロア毎に温度差が激しいと過ごしづらい住環境になってしまうので気密・断熱性能を意識しておきましょう。高気密・高断熱であればフロア毎の温度差が大きくなる事を防げます。

家中まるごと空気を調整する「全館空調システム」を導入する事もおすすめです。家全体で空調管理を行ってくれるのでより快適に暮らす事ができます。

揺れを感じやすい

2階建てよりも重心が高くなる事で揺れを感じやすくなります。家のそばを走るトラックや電車による揺れもあれば、台風など強風が吹いた時にも3階建ては揺れを感じやすいです。

地震の時にはグワングワンと長く揺れたりするので、乗り物酔いをしやすい方は気分が悪くなったりする事もあります。

ただ、平屋や2階建てと比べて揺れを感じやすいですが耐震性能が低いという訳ではないので安心して下さい。耐震性能はまた別の話です。

間取り作成の難易度が高い

住空間が3つのフロアに分かれているので、上手に間取りを作らなければ動線が長くなり生活のしづらい家になってしまいます。

重い荷物や食料品を運び込む動線や洗濯動線などが悪いとかなりストレスを感じてしまいます。

ただ3階建ては土地のルールや構造計算、耐震性の確保などもクリアした上で間取りも考えないといけないので、間取り作成の難易度が高くなります。

3階建て住宅の良いところ

平屋や2階建てには無い、3階建て住宅の良い所（メリット）をご紹介していきます。

狭小地でも床面積を多く確保できる

3階建てが建てられる土地であれば、平屋や2階建てよりも床面積を多く確保する事が出来ます。その為、狭小地でも希望をする床面積を確保しやすいです。

土地代を抑えられる

希望する床面積を確保するのに必要な広さは2階建て住宅よりも3階建て住宅の方が小さい土地でも叶えられます。その為、土地の購入資金を抑える事が可能です。

3階建ては2階建てよりも建築費は高くなりがちですが、土地の購入資金を抑えられるのでトータル費用で考えると安くなる可能性もあります。

利便性の高いエリアに家を建てやすい

駅の近くのエリアは地価が高いですが、3階建てであれば狭小地でも床面積を確保しやすいので手が届きやすくなります。土地を探す時の選択肢が増える事でより良い条件の土地を見つけやすくなります。

眺望・日当たり・風通しが良い

3階建ての高さを活かした特徴です。2階建てよりもワンフロア分高くなるので眺望・日当たり・風通しは良くなります。

眺望の良さを活かして3階を屋上テラスにしてアウトドアリビングを楽しむ方も多くいます。屋上から街を見晴らす事が出来て、心地よい開放感を味わう事ができます。

周りに遮る物も少ないのでTVやBC、CSアンテナの感度も良く受信出来ます。

フロア毎に目的を分けて使いやすい

店舗兼住宅としたい時に1階は店舗に、2,3階は住居としたり、1階をガレージとして2,3階を住居としたりなど、3フロアある事でフロア毎に目的を分けて使いやすくなります。

1,2階を賃貸物件として3階を住居とする施主さんもいます。このように3階建てであればライフスタイルに合わせて各フロアの使い分けがしやすく、フロア毎の組み合わせの自由度が広がります。

趣味専用の部屋を確保しやすい

平屋や2階建てよりも床面積を多く確保しやすいので、その分趣味専用の部屋の確保がしやすくなります。

音楽を好きに演奏できるプレイルームや、本格的なオーディオ設備を整えたシアタールーム、収集しているアイテムを飾る部屋etc…3階建てなら自分だけの特別な空間を確保しやすいです。

信頼性が高く安心感を得られる

平屋や2階建てでは省略されている構造計算が3階建てでは義務化されています。構造計算がきちんと行われている建物なので信頼性が高く安心感が得られます。

固定資産税がお得になる可能性あり

土地や建物などの固定資産の所有者に毎年課税される固定資産税ですが、3階建て住宅は平屋や2階建てよりも固定資産税の減額措置の対象になりやすいです。

固定資産税の減税措置の内容は下記の通りです。

上図の通り、3階建て住宅で耐火・準耐火建築物であれば5年間、長期優良住宅の認定を受けている場合は7年間、固定資産税が2分の1に減額されます。

まとめ

本体価格1000万円～1500万円以下で建てられた3階建て住宅のおしゃれな外観や参考になる間取り、3階建て住宅の注意点やメリットなどを紹介してきましたが如何だったでしょうか。

3階建て住宅には多くのメリットがありますが、注意すべき点も幾つかありますので対策をとっておかないと満足度の低い3階建てになってしまいます。

きちんとした対策がとれるのは3階建て住宅の実績が豊富でノウハウのある住宅会社なので、過去の建築実例などを確認し実績が豊富なハウスメーカーを選ぶようにすると失敗は少なくなります。その為、まずは各社の比較をする事から始めてみましょう。

素敵なマイホームづくりを応援しています。

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この記事を書いた人

資格：宅地建物取引士（東京都宅地建物取引業協会認定）
経歴：不動産・住宅業界約10年
元ハウスメーカー勤務。現在は家づくり関連の情報サイトを複数手掛けるWEBディレクター
不動産・住宅業界10年以上の経験を活かし、注文住宅に関する"分からない事"を解消できるようにこのサイトを作成しました。