3階建てで後悔や失敗しやすいポイント

2021-04-14

主に土地代が高い都市部を中心に根強い人気のある3階建てですが、3階建ての注意点やデメリットを知らずに建てて失敗や後悔をしている施主さんが多くいます。

これから家づくりを行う方は、3階建てで後悔も失敗もしないように抑えておきたい注意点やデメリット、メリットをきちんと把握してマイホーム計画を進めていきましょう。

知らないと後悔する!? 3階建ての注意点及びデメリット

建てる前に知っておかないと後悔や失敗する事になりかねない、平屋や2階建てには無い3階建ての主な注意点やデメリットは次の通りです。

土地の規制の影響を受けやすい

殆どの土地には計画して都市をつくるために規則内容を示した法律（都市計画法）が定められており、この土地計画法に基づいて土地の利用方法を定めた"用途地域"という規定があります。

用途地域ごとに「建ぺい率」や「容積率」が決まっています。また前面道路や隣接地の日当たりや通風を確保するための「高さ制限」（※）なども定められています。

（※）高さ制限は大きく分けて「絶対高さ制限」「道路斜線制限」「隣地斜線制限」「北側斜線制限」の4種類。

用途地域の中で最も制限の厳しい"第一種低層住居専用地域"では高さ10mまたは12mと定められており、3階建ても建設は可能ですが斜線制限との兼ね合いで2階建て住宅が中心になったりします。

3階建ては平屋や2階建てと比べると建物自体の高さがあるので、こうした土地の規制（特に高さ制限）の影響を受けやすいのです。その為、購入した土地に希望の3階建てが建てられないといったケースも起こりえます。

3階建てを検討されている方は、建設予定の土地にどのような制限があるのか？希望をしている3階建てが建てられるのか？等の確認は土地購入の前にしておく必要があります。

土地の規制は細かく複雑で自分で調べるのは大変なので住宅メーカーの営業担当者に聞くのが手っ取り早いです。すでに土地をお持ちの方も、まずは希望をする3階建てが建てられる土地なのかを確認しましょう。

建築費が高くなる

平屋や2階建てに比べ3階建ては建物自体の重みがあるのでより強固な構造にしなければいけません。柱や梁の量を増やす事で資材代がかかります。建築予定地が防火地域や準防火地域の場合、建材に不燃材を使用することで更に費用がかかります。

また2階建てには義務付けられていない「構造計算書」という書類の提出が必要になり、構造計算にかかる費用として20万～40万円（建物の規模や構造による）程度の費用がかかります。

他にも自重が重くなるので地盤も強固なものにする必要があり地盤改良費が割高になる可能性もあります。地盤調査費用も平屋や2階建てに比べ割高になる可能性があります。

このような理由から単純な建築費は2階建て住宅に比べると2～3割程高くなると言われています。ただしトータル費用（建築費＋土地代）でみた時には必ずしも高くなるとは言えません。

「土地代＋建物代」では3階建ての方が安くなる可能性も

同じ延べ床面積の住宅を建てる時には3階建ての方が狭い土地で建てる事が出来ます。土地代の方が建物代よりも高い都心部ならば土地を狭くして建物を上に伸ばした方が安くなるケースもあります。

「土地代＋建物代」で考えた時に3階建ての方が安く済むケースもありますので3階建て＝割高になるとは限りません。

外壁や屋根、窓サッシの選択肢が狭まる可能性

建てる場所が防火地域に定められている場合、3階以上の建物は耐火建築物である必要があります。耐火建築物とは周辺で起こった火災にも、室内で発生した火災にも耐えて崩落したり炎上したりしないだけの性能を持った建築物のことです。

耐火建築物は主要構造部（柱、梁、床、屋根、壁、階段など）に耐火性能のある材質を使用します。その為外壁や屋根、窓サッシの選択肢が狭まります。

3階建ての方が1～2階建てよりも耐火建築物にしないといけない条件が厳しいので3階建てを検討されている方は建築予定地が防火地域・準防火地域に指定されているかどうか確認をしておいた方が良いです。

防火地域・準防火地域の建築制限を下記に簡単にまとめておきます。

他にも3階以上の建物には火事等が起きた時に消防隊が救助や消火活動が出来るように非常用進入口を設ける必要があります。住宅では3階の道路に面する側に幅75cm以上、高さ120cm以上の窓の設置が必要です。消防隊が外から侵入出来る必要があるので格子を付けてはいけません。

階段の位置にも規制があります。1階から3階まで連続した階段、もしくは1階から2階の階段と、2階から3階の階段の位置が近い場所にないといけません。これは停電や災害、火災など緊急を要する際にスムーズに避難する為です。

このように3階建てには2階建てにはない防火避難規定もあります。

防火地域の建築制限

新たな防火規制区域の建築制限（※1）

準防火地域の建築制限

防火地域＞新たな防火規制区域＞準防火地域の順に制限が厳しくなります。

工期が長くなる

工期は建物の規模、構造や工法によって様々ですが同条件で2階建てと3階建てを比べた時に3階建ての方が工期が長くなります。工期が長くなると建て替えの方であれば仮住まいにかかる費用がさらに大きくなります。

賃貸に住まれている方も工期が伸びた分、家賃を収める必要がありますので工期が長くなるだけさらにコストがかかります。

上下移動の負担が大きくなる

2階建てに比べワンフロア増えるので上下移動の負担が大きくなります。間取りにもよりますがトイレに行くのに階段移動が必要になったり、洗濯物を干すのにも階段を使う必要があったり、何かと上下移動が増えてきます。

若い時は階段の上り下りも良い運動になって問題ないですが、高齢になった時や高齢の方がいる家庭では身体的負担が増えるので注意が必要です。

解決策としてエレベーターの設置をされる方もいますが費用がかかるのとエレベーター分のスペースも必要になってきますので狭小地ではなかなか難しい点もあります。

3階フロアを物置や子供部屋にして上下移動を極力減らす間取りにするのもアリです。

大型の家具や家電の搬入が大変

3階に寝室がある場合、ベッドを3階まで搬入しなければなりません。階段の幅が狭くベッドを室内から運ぶのが難しい場合には外からクレーンで吊り上げて搬入する必要があります。そうなると搬入費用もかかります。

組み立て式の家具などであれば搬入も、不要になった際にもバラバラに出来るので楽です。冷蔵庫や洗濯機など大型の家電を購入する場合には注意が必要です。

良い間取りの作成が難しい

特に狭小地に3階建てを建てる時に注意が必要です。ワンフロアの床面積が限られるので収納スペースが足りなかったり、生活動線・家事動線の悪い間取りになりがちで生活が不便になる可能性があります。

収納も動線もきちんと考えられた間取りにするには3階建て住宅を得意としているハウスメーカーに相談をするのが一番です。多くの実績がありノウハウを蓄えているので様々なライフスタイルに適した間取りプランの提案を行ってくれます。

3階建て住宅の得意な会社

階毎で温度差が出やすい

3階建ては縦に3つフロアが重なるので階毎で温度差が大きくなりやすいです。たくさんの光を取り込みやすい3階は、暖かい空気が上に移動する性質もあり暖かくなりやすいです。反対に日当たりが確保しにくい1階は、冷たい空気が下に移動しやすい性質もあり寒くなりがちです。

フロア毎の温度差が大きいと過ごしずらい住環境になってしまうので3階建ての場合は特に気密・断熱性能に注視しましょう。高気密・高断熱であれば各階毎で温度差が大きくなる事も防げます。

また全館空調システムがあれば1階から3階まで家全体で空調管理を行ってくれるのでより快適に暮らす事ができます。

1階の日当たりが悪くなりがち

狭小地でも周りが開けていればあまり問題はありませんが、三方を建物に囲まれた密集地となると1階部分の採光が難しくなります。採光不足は湿気やカビの原因になり、それらは家の寿命を縮める要因になります。

密集地の場合には敷地いっぱいに建てるのではなく、居住部分を削ってでも室内に光と風をとり入れる工夫が必要になります。

Wi-Fiの電波が届きずらい

1階にWi-Fiルーターを設置した場合、3階まで電波が届きずらい事があります。性能の良いWi-Fiルーターを使うか中継機を設置する事で対応が出来るのでそこまで注意が必要なポイントではないですが一応、紹介しておきます。

ネット接続をする機器が多い家庭は、躯体工事の時点で各部屋にLANケーブルを配線して有線LANの口を作っておくのがおすすめです。その部屋でLANケーブルを使うか分からない場合でもとりあえず配管だけはやっておいた方が便利です。

無線LANの性能は良くなっていますが同時に複数接続した時に不安定になったり速度が遅くなったりする事があります。やはり安定性や速さの部分では有線LANに分がありますので快適なネット環境を構築したい場合には、LANケーブルを通すための配管工事だけでも全部屋しておく事をすすめます。

ただし、配管工事にも費用は発生しますのでネット環境にあまりこだわりがない方であればしなくても問題ないです。

エアコンの設置費用が高くなる

金額的には数万円程度ですが3階建て住宅で3階の部屋にエアコンを設置する場合、隣接したベランダがなく室外機を置くスペースが名合場合には壁面に取り付けるか、室外機を1階に置いて配管を延ばす必要があります。

これらは標準取付工事でカバーされない事が多いので別途追加料金が必要になる可能性が高いです。

揺れを感じやすい

平屋や2階建てに比べると重心が高くなるので揺れを感じやすいです。大きな地震の際は当然揺れますが、台風や強風が吹いた時にも3階だと揺れを感じやすいです。

乗り物酔いをしやすい方であれば、その揺れで酔ったりする可能性もあります。ただし揺れの影響は平屋や2階建てよりも感じやすいですが耐震性能が低いという事ではないので安心して下さい。耐震性能はまた別の話です。

目視点検がしにくい

屋根や3階部分の外壁は高い位置なので目視での点検がしにくいです。台風や地震、大雨の後のセルフチェックはとても大切ですがそれがし難い点はデメリットであると言えます。

自分で気づくことが難しいので保証や定期点検などアフターフォローの体制がしっかり整った住宅会社を選びましょう。

メンテナンス費用が高くなる

2階建てと比較をした時に3階建ての方がワンフロア多いので単純にワンフロア分の材料費がかかってきます。また作業の為の足場の設置費用も3階建ての方が高くなります。

メンテナンス費用を極力抑える為にはメンテナンスの頻度を減らす事が出来るサビや汚れに強い耐久力のある外壁や屋根を採用しましょう。

3階建てのメリット

3階建てで失敗も後悔もしない為にはメリットも正確に把握をしておく必要があります。注意点やデメリットと比較をしてメリットに軍配が上がれば建てた後になって後悔する事も少ないです。

3階建ての主なメリットは次の通りです。

敷地を最大限に活かせる

「建ぺい率」や「容積率」にもよりますが建物を上に伸ばす事で床面積が増え、居住スペースを多く確保する事が出来ます。土地の価格が高い都心部ほど大きな効果を発揮します。

駅近などの利便性の良い土地はどうしても価格が高くなります。その為、広い土地を購入する事は出来ないけど狭小地で望む広さの家を手に入れたいという方に3階建てはピッタリです。

土地の購入資金を抑えられる

希望とする延べ床面積を確保する為に必要な土地は2階建てよりも3階建ての方が狭くて済みます。狭い土地で希望の広さを確保出来るので土地の購入資金を抑える事が可能です。

3階建ては2階建てよりも建築費は高くなりがちですが、土地代の高い都心部であれば土地代も含めたトータル費用で考えると安くなる可能性があります。金銭面で言えば、この土地の購入資金を抑えられる事が最大のメリットでしょう。

より快適で充実した生活を過ごせるように、浮いたお金を住宅性能や設備のグレードアップに回す事も出来ます。

立地条件の良い場所も選べる

上記2つのメリットに付随したメリットですが、立地条件の良い場所は地価が高いですが、狭小であれば予算内に収まる可能性が上がります。3階建てであれば狭小地でも居住スペースを確保しやすいので立地条件の良い場所も土地を探す時に選択肢に入れる事が出来ます。

目的に合わせたフロアの使い分けがし易い

3階建てであればフロア毎に目的に合わせた使い方がしやすいです。例えば店舗兼住宅の場合には1階部分を店舗に2,3階は住居に。車やバイク好きの方なら1階をまるまる大きなガレージにして2,3階は住居に。

1,2階部分を賃貸物件として3階建てにする施主さんもいます。このように3階建てならライフスタイルに合わせて各フロアの使い分けがし易く、フロア毎の組み合わせの自由度が広がります。

趣味の部屋を確保しやすい

フロアが増え居住スペースに余裕が出来れば趣味のスペースを確保しやすくなります。音楽好きの方であれば音楽専用の部屋を、映画好きの方ならシアタールームを作ったり、3階建てなら自分だけの特別な空間を確保しやすいです。

眺望や日当たり・風通しが良い

3階建ての高さを活かしたメリットです。周囲に3階以上の高さの建物がある場合には当て嵌まりませんが、2階建てよりもワンフロア高くなるので眺望、日当たりや風通しは良くなります。

2階にリビングがある場合には明るくて風通しのいい爽やかな空間になる事でしょう。屋上にあがれば更に広く街を見晴らすことができ、心地よい開放感を味わう事ができます。

遮るものが少ないのでTVやBS,CSアンテナも感度良く受信できます。ちなみに下図は2階建てと3階建ての入居後の満足度を比較したグラフです。

このグラフによると2階建てと3階建ての満足度で大きな差が開いているのが“住まいからの眺め"になっています。

水害対策に有効

2,3階を主な居住スペースにする事で万一浸水被害を受けても家財や貴重品が水没するリスクを減らす事が出来ます。こちらは万が一の時のメリットなので、水害被害に合わないように建てる地域が洪水による被害を受けやすい地域かどうかは事前に確認をしておきましょう。

虫の侵入が少ない

3階建てであれば虫が入ってこないという訳ではありませんが平屋や2階建てに比べると虫がはいって来ずらいです。3階にリビングや寝室がある場合、夏場に蚊が出にくいというのはちょっとしたメリットですね。

構造計算が必須なので信頼性が高い

平屋や2階建てではほぼ行われていない構造計算ですが、3階建ての場合では構造の安全性を確認するための構造計算が義務化されています。構造計算が行われている建物なので信頼性が高く安心感も得られます。

二世帯住宅に向いている

2階建てに比べ3階建ては延べ床面積が広くなるので余裕を持った間取り作りが出来、各世帯の希望を取り入れた家づくりがしやすいです。

また3フロアありますので世帯間や家族間でもプライバシーを保ちやすいです。適度な距離感を保ちながら生活が出来るのでストレスを減らす事ができます。

固定資産税の優遇

固定資産税とは土地や建物などの固定資産を所有している時に毎年納付しないといけない税金の事です。固定資産税の減税の概要は下図の通りです。

つまり3階建て以上の耐火・準耐火建築物であれば固定資産税が5年間、長期優良住宅の認定を受けている3階建て以上の耐火・準耐火建築物であれば固定資産税が7年間、2分の1に減額されます。

ちなみに固定資産税額＝固定資産税評価額（※）×1.4%で求める事が出来ます。

後悔の少ない3階建ての間取り

3階建てで人気のある間取りをいくつかご紹介したいと思います。後悔が少なく満足度の高い3階建てにおすすめの間取りです。

上り下りが少なくて済む動線を作る

3階建ての場合、動線を考えて建てないと階段の上り下りが増え家事が面倒になってしまいます。例えば洗濯室が1階で、洗濯物を3階のバルコニーに干す場合1階から3階まで上がらなくてはいけません。これは非常に面倒です。洗濯機置き場と干すスペースは同じフロアにしておいた方が楽です。

1階にトイレ、3階に寝室の場合、寝ている時にトイレで目を覚ましたらわざわざ1階まで下りないといけません。これも非常に面倒ですし寝ぼけ眼で階段を下りるのは危ないです。利便性を考えるならトイレは複数ある方が快適に暮らせます。

1階部分をガレージにする

車やバイクをお持ちの方に人気の間取りです。ビルドインガレージにすれば車を雨や強風、チリ・ホコリなどから守れます。車で買い物から帰ってきた時も荷物を濡らす事なく家へ搬入できます。

車以外にも自転車や三輪車、ベビーカー他にも場所を取りそうな趣味に使う物を置くスペースとしても活躍をします。

またガレージ（車庫）の広さが延べ床面積の5分の1未満であれば床面積へ加えられることがありません。つまり同じ広さの建物でもビルドインガレージがある方が床面積が少なくなるので固定資産税が安くなるわけです。

税制緩和に使える事も相まって、1階部分をガレージにする間取りは3階建てに人気の間取りとなっています。

LDK+水回りを隣接させる

キッチン隣に洗濯室とランドリールームがあれば料理をしながらでも洗濯ができます。洗い終わった洋服をそのまま干す事も畳んでしまう事も出来るので家事効率がアップします。

浴室・トイレも隣接させる事で掃除面で楽になります。ただしこの間取りの場合、家事効率はアップしますがリビングの広さが犠牲になる可能性があります。

水回りを分けリビングを広くする

水回りとリビングを敢えて分ける事でリビングを広く確保する事ができます。水回りとリビングの階が異なるので上下移動は増えてしまいますが、その分家族が寛ぐスペースはゆったりとできる空間になります。

1階に水回りがあれば小さいお子さんのいる家庭でも、外で活発に遊び汚れて帰ってきても手洗い場やお風呂場へ直行させる事も出来ます。

オープンな階段

2階建てよりも1ヶ所階段が増えてしまうので3階建てでは空間の邪魔にならない開放感の出るオープン階段（スケルトン階段）を採用する方が多いです。

オープン階段であれば圧迫感も無く、室内に入る光を遮らない、また空気の循環の邪魔もしないので3階建てに向いています。

屋上ルーフバルコニー

屋上をルーフバルコニーとするのが人気となっています。景色も楽しめますし、天気の良い日には食事を楽しんだり星を見ながらお酒を飲んだり、自分の庭園づくりを楽しめたりもします。

お布団のような大きな洗濯物も一気に干せて、日当たりも風通しも良いので乾くのも早くて便利です。3階建ての屋上であればまわりの視線も気にならないので、様々な用途で活躍するルーフバルコニーは3階建てと相性が良いです。

二世帯住宅

完全分離型でも一部共有型でも3階建てであれば余裕を持って部屋を確保できるので人気となっています。階段の上り下りが発生しない一階部分を親世帯が、二階・三階部分を子世帯が使用する間取りが多いです。

3階建ての後悔談

3階建て住宅で失敗や後悔をしているリアルな声を何件かご紹介したいと思います。先人の失敗や後悔を参考にさせて貰いマイホームづくりを進めていきましょう。

失敗も後悔もしたくない人におすすめのブログ

3階建て住宅を検討している方におすすめの個人ブログを5サイトほどピックアップしてご紹介したいと思います。実際に3階建てを建てられた施主さんの建築ブログは大変参考になりますよ。

kikorist日誌

住友林業で3階建てを都内に建てた施主さんによる建築ブログです。土地と住宅メーカーを探すところから始まり、契約後の打ち合わせの様子なども書かれています。

横浜でi-smartの3階建ての家を建てよう

横浜に一条工務店のi-smartの3階建てを建てられた施主さんによる建築ブログです。ハウスメーカー選びから家づくりに関するお金の事、完成後にはWEB内覧会も行われています。

都内一等地20坪を買って三階建120㎡を建てようとする話

山手線内側の一等地20坪の狭小地に3階建てを建てられた施主さんによる建築ブログです。着工後の工事の様子などもブログ内で拝見する事ができます。

積水ハウスで家を建てる

積水ハウスで木造3階建てを建てられた施主さんによる建築ブログです。家づくりは2回目のようです。プチ後悔した事や残念なポイントなども書かれています。また外構工事の様子も書かれています。

三井ホームで建てる 都内 狭小3階建て 注文住宅

三井ホームで狭小3階建てを都内に建てられた施主さんによる建築ブログです。土地探しと住宅メーカー探しの様子、工事の様子も詳細に確認出来ます。入居前EWB内覧会も行っています。

まとめ

3階建てで失敗や後悔もしない為に、3階建ての注意点やデメリット・メリット、そして実際に3階建てを建てられた施主さんのブログ等を紹介してきましたが如何だったでしょうか。

3階建てでよくある後悔ポイントを知っておくだけで事前に対策がとれるので失敗を減らせる事が出来ます。デメリット面も知らずに建てるのと承知して建てるのでは完成した住まいへの満足度も大きく変わってきます。

そしてもう1点、3階建てで後悔しない為に重要なポイントと言えるのが住宅会社選びです。住宅会社選びを失敗してしまうと間違いなく3階建て設計も失敗に終わります。

3階建ては動線が複雑になりやすいといったデメリットがありますが、3階建てが得意な会社であれば実績やノウハウが十分に溜まっていますので貴方のライフスタイルに合わせつつ、家事動線も考えられた間取りプランを提案してくれます。

また建築費が高くなりやすいといったデメリットがありますが、それも3階建てが得意な会社であれば3階建て用の資材を安く揃えていたりします。2階建てがメインの会社に3階建て住宅を頼むと、資材を別に発注しなければならず予想以上に高くなる事もあります。

つまり3階建てのデメリットは3階建てを得意としている住宅会社に依頼をする事で大幅に改善する事が出来るので、3階建てを検討する場合には3階建て住宅建築の実績が豊富で得意な業者を選ぶようにしましょう。

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