注文住宅の価格(都道府県別)今後の推移は上がる?下がる?

注文住宅に関する質問で1番多いのがお金に関する質問です。

「注文住宅で家を建てる費用ってどの位が相場なんだろう..?」

「土地の購入費はいくら位かかるのかな?」

「頭金はいくら位用意をした方が良いのかな。」「住宅ローンの借入れ金の平均額ってどの位なんだろう?」…etc

お金に関する事は事前に知っておきたいですよね。

この記事では注文住宅に関わる様々な価格の相場を都道府県別にまとめて紹介していきたいと思います。

また、管理人の個人的な予想になりますが注文住宅の価格は今後どうなるのか?上がるのか?下がるのか?買い時はいつなのか?

過去の推移と今後の経済の状況等を踏まえながら考察していきたいと思います。

家づくりの参考になれば幸いです。

※本記事内で使用しているデータは住宅金融支援機構フラット35利用者調査2018年度の調査結果を基に作成しています。

注文住宅の価格相場

注文住宅で必要になってくる様々な価格を、土地ありの場合と土地なしの場合とで比較して見て行きたいと思います。

建設費や土地取得費等

※スマホの方はスマホ本体を横向きにすると表が見やすくなります。

土地ありの場合土地なしの場合

都道府県建設費
(万円)
坪単価
(万円)
土地取得費
(万円)
総費用
(建設費のみ)
(万円)
全国3392 88.4 03392
北海道3278 81.4 03278
青森県2908 75.9 02908
岩手県3075 79.1 03075
宮城県3372 81.3 03372
秋田県3040 76.7 03040
山形県3204 78.0 03204
福島県3397 85.5 03397
茨城県3274 85.7 03274
栃木県3239 83.4 03239
群馬県3074 82.9 03074
埼玉県3468 90.8 03468
千葉県3538 91.6 03538
東京都3973 106.5 03973
神奈川県3719 98.3 03719
新潟県3368 81.3 03368
富山県3288 77.8 03288
石川県3022 77.1 03022
福井県3312 79.5 03312
山梨県3103 81.5 03103
長野県3344 87.7 03344
岐阜県3429 89.0 03429
静岡県3393 88.4 03393
愛知県3538 90.6 03538
三重県3341 86.2 03341
滋賀県3466 89.2 03466
京都府3567 90.3 03567
大阪府3612 93.4 03612
兵庫県3469 90.3 03469
奈良県3503 86.9 03503
和歌山県3143 85.6 03143
鳥取県2788 83.2 02788
島根県3224 77.7 03224
岡山県3305 88.6 03305
広島県3334 87.6 03334
山口県3189 93.6 03189
徳島県3098 85.9 03098
香川県3176 84.5 03176
愛媛県2943 85.1 02943
高知県3043 86.9 03043
福岡県3409 87.0 03409
佐賀県3469 86.7 03469
長崎県3235 84.5 03235
熊本県3147 85.5 03147
大分県3151 84.3 03151
宮崎県2846 80.5 02846
鹿児島県2843 83.3 02843
沖縄県3334 95.8 03334

都道府県建設費
(万円)
坪単価
(万円)
土地取得費
(万円)
総費用
(建設費+土地取得費)
(万円)
全国2778 81.8 1335 4113
北海道2916 82.6 791 3707
青森県2758 78.5 648 3407
岩手県2670 78.0 696 3365
宮城県2908 80.9 1078 3986
秋田県2481 78.1 523 3004
山形県2818 78.6 806 3624
福島県2965 83.8 963 3928
茨城県2907 83.1 797 3705
栃木県2936 83.5 797 3733
群馬県2852 80.4 804 3656
埼玉県2758 82.4 1651 4409
千葉県2841 83.4 1382 4223
東京都2342 79.4 3302 5644
神奈川県2568 81.9 2289 4856
新潟県2784 78.1 838 3622
富山県2941 75.2 746 3686
石川県2698 73.5 1041 3738
福井県2824 78.0 783 3607
山梨県2636 76.2 829 3465
長野県2954 85.1 873 3827
岐阜県2792 80.0 811 3602
静岡県2818 83.1 1142 3960
愛知県3001 85.1 1591 4591
三重県2919 82.3 849 3767
滋賀県2800 81.2 1117 3917
京都府2644 80.8 1533 4177
大阪府2495 76.1 1863 4358
兵庫県2786 81.2 1509 4295
奈良県2728 79.0 1304 4032
和歌山県2764 81.0 900 3664
鳥取県2441 70.7 628 3068
島根県2261 67.6 952 3213
岡山県2981 84.5 1002 3984
広島県2805 81.3 1172 3977
山口県2942 88.2 847 3789
徳島県2804 80.0 888 3692
香川県2879 81.4 841 3720
愛媛県2712 78.6 1023 3735
高知県2723 81.9 981 3704
福岡県3001 86.4 1108 4109
佐賀県2882 83.7 775 3657
長崎県2916 87.2 910 3826
熊本県2924 87.9 935 3859
大分県2925 84.9 879 3804
宮崎県2641 81.5 721 3362
鹿児島県2661 83.0 771 3431
沖縄県2826 82.2 1476 4303

※建設費は本体工事費用+別途工事費用(付帯工事費用)の合計額です。

坪数別での建設費の相場

坪単価の全国相場は土地ありの場合:88.4万円、土地なしの場合:81.8万円です。

この価格を単純に敷地面積にかけた値が下図となります。

土地ありの場合土地なしの場合

敷地面積建設費
20坪(66.11㎡)1768万円
30坪(99.17㎡)2652万円
40坪(132.23㎡)3536万円
50坪(165.29㎡)4420万円
60坪(198.35㎡)5304万円

敷地面積建設費
20坪(66.11㎡)1636万円
30坪(99.17㎡)2454万円
40坪(132.23㎡)3272万円
50坪(165.29㎡)4090万円
60坪(198.35㎡)4908万円

一般的に敷地面積が広くなればなるほど坪単価は下がります。また建てる地域によっても坪単価は大きく変わってきますので、あくまで参考程度にお考え下さい。

世帯年収と頭金等

土地ありの場合土地なしの場合

都道府県世帯年収
(万円)
年収倍率
(倍)
頭金
(万円)
頭金割合
(%)
全国593 6.5 634.518.7
北海道657 6.1 553.216.9
青森県565 5.8 353.912.2
岩手県531 6.4 519.916.9
宮城県610 6.4 504.315.0
秋田県540 6.3 488.216.1
山形県552 6.5 643.120.1
福島県588 6.3 63118.6
茨城県553 6.5 566.617.3
栃木県571 6.4 566.917.5
群馬県543 6.3 455.314.8
埼玉県599 6.6 625.918.0
千葉県632 6.4 642.318.2
東京都706 6.6 917.823.1
神奈川県621 6.8 779.521.0
新潟県587 6.4 770.322.9
富山県594 6.1 788.324.0
石川県608 5.3 67022.2
福井県570 6.2 700.521.2
山梨県557 6.2 572.718.5
長野県637 6.2 614.518.4
岐阜県550 6.9 592.217.3
静岡県593 6.4 675.919.9
愛知県618 6.4 65418.5
三重県583 6.5 575.517.2
滋賀県538 7.0 572.116.5
京都府585 6.8 63317.7
大阪府590 6.8 717.719.9
兵庫県582 6.8 670.819.3
奈良県612 7.1 824.423.5
和歌山県590 6.5 588.318.7
鳥取県563 5.4 515.718.5
島根県547 6.2 700.421.7
岡山県549 6.6 627.119.0
広島県591 6.3 679.720.4
山口県549 6.5 723.722.7
徳島県575 5.8 657.621.2
香川県561 6.4 730.423.0
愛媛県535 6.2 507.717.3
高知県504 6.5 51316.9
福岡県573 6.7 538.515.8
佐賀県589 6.5 633.918.3
長崎県562 6.4 593.218.3
熊本県552 6.3 500.715.9
大分県612 6.0 466.714.8
宮崎県522 6.1 476.916.8
鹿児島県520 6.0 365.912.9
沖縄県637 5.9 703.321.1

都道府県世帯年収
(万円)
年収倍率
(倍)
頭金
(万円)
頭金割合
(%)
全国611 7.2 447 10.9
北海道577 7.0 407 11.0
青森県593 6.4 414 12.2
岩手県546 6.6 343 10.2
宮城県597 7.1 404 10.1
秋田県535 6.3 293 9.7
山形県600 6.5 415 11.5
福島県597 7.1 427 10.9
茨城県593 6.8 366 9.9
栃木県572 7.0 392 10.5
群馬県556 7.0 332 9.1
埼玉県623 7.5 441 10.0
千葉県632 7.2 429 10.1
東京都761 8.0 654 11.6
神奈川県694 7.6 467 9.6
新潟県598 6.5 442 12.2
富山県605 6.5 620 16.8
石川県596 6.7 664 17.8
福井県551 7.1 482 13.4
山梨県573 6.6 404 11.6
長野県633 6.8 527 13.8
岐阜県542 7.0 301 8.3
静岡県582 7.2 456 11.5
愛知県664 7.4 466 10.2
三重県558 7.2 436 11.6
滋賀県579 7.2 407 10.4
京都府594 7.5 409 9.8
大阪府629 7.5 438 10.1
兵庫県595 7.7 480 11.2
奈良県584 7.5 423 10.5
和歌山県573 6.9 408 11.1
鳥取県595 6.1 281 9.2
島根県465 7.4 399 12.4
岡山県579 7.3 490 12.3
広島県588 7.1 553 13.9
山口県589 6.8 482 12.7
徳島県645 6.3 613 16.6
香川県551 7.1 614 16.5
愛媛県599 6.8 477 12.8
高知県586 6.8 475 12.8
福岡県598 7.4 429 10.4
佐賀県592 6.7 386 10.5
長崎県604 6.8 403 10.5
熊本県590 7.0 412 10.7
大分県577 7.0 383 10.1
宮崎県543 6.8 340 10.1
鹿児島県519 7.0 389 11.3
沖縄県826 6.3 552 12.8

※年収倍率と頭金割合は総費用に対する倍率と割合です。

年収別での総費用の相場

年収倍率の全国相場は土地ありの場合:6.5倍、土地なしの場合:7.2倍です。

この平均倍率を単純に世帯年収にかけた値が下図となります。

土地ありの場合土地なしの場合

世帯年収総費用
(建設費のみ)
400万円2600万円
500万円3250万円
600万円3900万円
700万円4550万円
800万円5200万円
900万円5850万円
1000万円6500万円

世帯年収総費用
(建設費+土地取得費)
400万円2880万円
500万円3600万円
600万円4320万円
700万円5040万円
800万円5760万円
900万円6480万円
1000万円7200万円

ローン借入金と毎月の返済額等

土地ありの場合土地なしの場合

都道府県ローン借入金
(万円)
その他借入金
(万円)
毎月の返済額
(万円)
返済負担率
(%)
全国2679 78.2 9.1 20.3
北海道2653 72.0 9.2 19.7
青森県2411 143.3 8.6 19.9
岩手県2469 86.6 8.6 20.5
宮城県2744 123.3 9.5 20.9
秋田県2427 124.6 8.5 20.3
山形県2392 169.4 8.5 20.2
福島県2680 86.2 9.3 20.2
茨城県2597 109.6 9.0 20.9
栃木県2608 63.3 8.7 20.5
群馬県2546 72.5 8.4 20.1
埼玉県2740 101.9 9.4 20.7
千葉県2806 89.2 9.9 20.6
東京都2969 86.6 10.5 20.1
神奈川県2867 72.5 10.0 21.0
新潟県2548 49.6 8.5 18.7
富山県2496 3.7 8.4 18.4
石川県2298 54.1 8.2 16.8
福井県2554 57.7 8.5 18.8
山梨県2438 91.9 8.4 19.5
長野県2688 41.7 9.1 20.0
岐阜県2775 61.7 9.0 21.4
静岡県2652 65.6 9.0 19.9
愛知県2807 77.5 9.4 20.0
三重県2704 61.3 9.2 20.5
滋賀県2800 93.6 9.4 22.2
京都府2844 90.6 9.7 21.4
大阪府2796 97.9 9.5 21.0
兵庫県2714 84.1 9.2 20.8
奈良県2625 53.2 9.3 21.4
和歌山県2490 65.1 8.4 20.4
鳥取県2218 53.9 8.1 19.2
島根県2486 37.3 8.2 18.8
岡山県2630 47.8 8.6 20.2
広島県2590 64.7 8.8 19.3
山口県2429 36.5 8.0 18.7
徳島県2350 90.1 8.3 18.4
香川県2437 9.1 7.8 18.3
愛媛県2385 50.3 8.2 20.1
高知県2472 58.1 8.0 20.3
福岡県2798 72.5 9.4 21.3
佐賀県2737 97.6 9.5 20.7
長崎県2558 83.7 8.9 20.4
熊本県2579 67.9 8.4 20.3
大分県2626 57.8 8.9 19.5
宮崎県2308 61.2 7.7 19.3
鹿児島県2440 37.4 8.0 19.7
沖縄県2576 54.6 9.0 18.8

都道府県ローン借入金
(万円)
その他借入金
(万円)
毎月の返済額
(万円)
返済負担率
(%)
全国3497 168.8 11.3 23.7
北海道3203 96.7 10.3 23.0
青森県2923 69.1 9.6 21.2
岩手県2884 139.1 9.4 22.0
宮城県3378 204.1 11.2 23.6
秋田県2636 75.8 8.5 21.1
山形県2828 381.0 10.1 21.5
福島県3330 170.7 11.1 23.5
茨城県3204 134.5 10.5 23.0
栃木県3217 123.7 10.3 23.2
群馬県3170 154.2 10.2 23.5
埼玉県3763 206.3 12.2 24.7
千葉県3597 197.1 11.7 24.0
東京都4706 284.6 15.4 25.8
神奈川県4148 241.1 13.6 25.3
新潟県3093 86.9 9.8 21.0
富山県3051 15.7 9.5 20.0
石川県3033 41.4 9.6 20.6
福井県3002 123.3 9.7 22.7
山梨県2932 129.3 9.5 21.7
長野県3231 68.9 10.5 21.8
岐阜県3116 185.9 10.2 23.7
静岡県3339 165.1 10.9 23.7
愛知県3897 228.1 12.7 24.5
三重県3231 100.9 10.3 23.6
滋賀県3371 139.5 10.8 23.9
京都府3553 215.6 11.6 24.7
大阪府3719 200.3 12.1 24.6
兵庫県3610 206.2 11.7 24.9
奈良県3434 175.3 11.2 24.7
和歌山県3043 213.6 10.1 22.7
鳥取県2695 91.9 8.6 20.5
島根県2814 0.0 8.6 23.5
岡山県3379 115.1 10.8 23.5
広島県3302 122.4 10.6 22.6
山口県3151 155.7 10.3 22.2
徳島県3020 59.6 9.7 19.8
香川県3076 30.3 9.5 22.0
愛媛県3153 104.8 10.5 22.7
高知県3184 45.1 10.1 22.1
福岡県3519 161.3 11.3 24.1
佐賀県3084 187.7 10.1 21.9
長崎県3294 129.4 10.6 22.3
熊本県3328 118.6 10.4 22.7
大分県3295 125.7 10.5 23.0
宮崎県2931 91.9 9.3 22.1
鹿児島県2973 69.9 9.3 22.6
沖縄県3635 115.4 11.8 20.2

※その他借入金には公的機関、民間金融機関、勤務先、親・親戚・知人からの借入金が含まれています。この4項目の割合は下記の通りです。
公的機関:16.9 民間金融機関:82.4 勤務先:0.3 親・親戚・知:0.5

注文住宅でかかる価格の内訳

注文住宅で建てるには本体価格(本体工事費用)の他にも別途工事費用(付帯工事費用)と諸費用が必要になってきます。

注文住宅でかかる費用は大きく分けると3種類

■本体工事費用
■別途工事費用(付帯工事費用)
■諸費用

本体工事費用

本体工事費用とは、建て物本体を作るためにかかる工事費用の事です。一般的に総費用の70%~80%が相場となります。

仮設工事や基礎工事、構造づくりや外装・内装。キッチンや浴室、トイレ、電線や水道管などの配線、住宅設備の設置工事などが含まれます。

別途工事費用(付帯工事費用)

建て物以外にかかる工事・設備費用の事です。付帯工事費用とも呼ばれます。一般的に総費用の15%~20%が相場となります。

庭の造成や駐車場、門、塀などの外構工事や、水道管やガス管を敷地内に引き込む工事、エアコンや照明やカーテンなどの購入・取り付け工事などが含まれます。

諸費用

建て物本体や、庭など建て物のまわりの工事費以外にかかる費用の事です。一般的に総費用の5%~10%が相場となります。

家を購入したことで発生する税金や住宅ローン関連の保険料、契約を交わす際の手数料や印紙代、上棟式や引っ越し費用や家具・家電の購入費用が諸費用にあたります。

現金での支払いが多くなりますので、諸費用代は現金で確保しておいた方が安心です。

失敗しない予算の決め方

多くの方が「頭金+ローン借入金」で家を建てる事になると思いますので、自分に合った頭金とローン借入金は幾らになるのかをみていきたいと思います。

頭金の決め方

頭金は多ければ多い程住宅ローンの返済が楽になります。だからと言って今ある貯金の大半を頭金にあてるのはNGです。

上の章で書いてある、注文住宅を購入する際に必要となる費用の「諸費用」に関しては現金で持っておいた方が良いです。

それと、急な病気や怪我、会社の倒産などいざという時の備えになるお金も手元に置いておきましょう。

また車の維持費等、近い将来で必ず必要になってくる費用も残しておきましょう。

つまり貯金から「諸費用」と「いざという時用のお金」と「近い将来必ず必要な費用」を引いた額が頭金として使用できる金額です。

ローン借入金の決め方

いくらまで借りる事が出来るのか?と『総額』から考えるのではなく、『月々、幾ら返済が可能なのか?』と考える事が大切です。

その時に目安となるのが今の家賃です。

家賃を払っても生活レベルに余裕があれば今の家賃が無理なく返済できる金額です。

生活に余裕がなければ、今の家賃よりも下げた金額の方が安全でしょう。

毎月無理なく返済ができる金額が決まれば総額が決まってきます。

総額の確認は住宅ローンのシミュレーションを使う事をおすすめします。

例えば住宅保証機構の住宅ローンシミュレーションでしたら、借入可能額の試算の項目に"返済額より計算する"というのがありますので、そこから総額を確認する事ができます。

一般的に無理のない返済負担率は20%~25%

返済負担率の相場を見ても土地ありの場合で20.3%、土地なしの場合で23.7%となっています。

シミュレーション結果で返済負担率が25%を超えるようでしたら毎月の返済額を下げてみましょう。そうすれば返済負担率も下がりますので、自分に合った適正な金額が見えてきます。

価格の推移

注文住宅の価格が今後どのように推移をしていくのか予想をしてみたいと思います。

まずは下図をご覧下さい。

注文住宅の価格推移表

注文住宅でかかった価格(建築費+土地購入費)の2008年から2018年度までの推移表です。

ここ10年近く価格が上昇している事が分かりますが、注目をして欲しいのは2008年から2009年にかけてです。

この期間では全地域で価格が下がっています。これは2008年におきたリーマンショックが要因となっています。

リーマンショックにより資金繰りに困った不動産会社が現金を手に入れるために土地の値を下げた事が原因で価格が下がりました。

そして今、リーマンショック級やリーマンショック以上などと言われている「新型コロナウイルス」が猛威をふるっています。

①.新型コロナウイルスの影響

未だに終息時期も見えていない(2020年4月8日執筆時)新型コロナウイルスの影響で日本経済は大打撃を受けています。

その影響は住宅業界、不動産業界にも確実に広まってくると思います。

リーマンショックは金融機関を発端とした危機なので、今回のコロナウイルスによる危機とは系統がやや異なりますが景気は今後確実に悪くなります。

消費者の購入マインドは著しく低下すると思われる為、価格を下げざると得ない状況になるのでは?と思っています。

②.オリンピックの影響

よく言われているオリンピック後の地価の下落です。

なぜオリンピック後に地価が下落すると予想をされているのかと言うと、投資目的で購入をした投資家達が一斉に売り抜け始めると見られているからです。

日本での不動産投資の税金は購入後5年以内か5年を超えるかで税率が大きく変わります。

5年以内の売却だと譲渡益に対して39%もの税金がかかりますが、5年を超えると20%に下がります。

オリンピックが東京で開催されるのが決まったのが2013年です。2013年あたりから売れ出した新築のタワーマンションが完成したのが2014年や2015年になります。

購入をして5年を超える時期が丁度今(2020年、2021年あたり)の為売り物件がたくさん出てくると予想がされています。

オリンピックの開催時期は延長が決定されましたがコロナウイルスが理由の為、1年先になってもその間のインバウンド特需、オリンピック特需はあまり見込めないと思います。

その為投資家達はオリンピックを待たずに、既に売り抜けは始まっていると思っています。

③.生産緑地制度の解除の影響

生産緑地制度とは簡単に言うと、「農地・緑地として土地を維持するんだったら30年間は税制優遇を受けられますよ」という制度です。

この制度が制定されたのが1992年です。2022年で30年が経つため生産緑地の2022年問題なんて呼ばれています。

指定解除の影響で農地だった土地が宅地として多く売りに出されるのではないかとみられています。

ただしこちらの制度は都市部の緑地の保全や、宅地の過剰供給への対策として改正や税制の見直しや条件の緩和が行われています。

2022年までにも更に改正等があるかもしれないので、当初想定されていた程、地価の下落に影響は及ぼさないのでは?と思っています。

価格は上がるの?下がるの?

2020年と2021年の注文住宅でかかる価格(建築費+土地購入費)は、特に①と②の影響を受けて前年に比べ横ばいかやや下がる可能性が高いと思っています。(※あくまで管理人の予想です。)

注文住宅を検討している方にとって2020年から家づくりをスタートするのはタイミング的にとても良いと思います。

価格もそうですが住宅ローンの金利も今は利用者にとってとても有利な"超"低金利です。家は超低金利中に購入した方がお得に買えます。

いつまで超低金利が続くのかは誰にも分かりません。確実に言える事は、今がすでにこれ以上低下する余地がない程に下がった金利である事。と、長期的にみると住宅ローンの金利はほぼ確実に上がる。と言う事です。

その為、価格の推移+金利の事を考えると2020年から家づくりをスタートするのはとても良いタイミングだと思っています。

まとめ

都道府県毎に注文住宅に関わる様々な価格相場をまとめてみましたが如何でしたでしょうか。

今後の価格推移に関しては管理人の予想になりますが、超低金利である事も踏まえると2020年に家づくりをスタートするのとても良いタイミングだと思います。

例えば借入れ金額3000万円 元利均等35年返済の場合、金利が1%変わるだけで総返済額は600万円ほど差が出てきます。

金利が上がるとそれだけ損をしますので、超低金利である内に家づくりを初めてみてはいかがでしょうか。

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ナビ子

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