【23年版】東京都の注文住宅の相場。家を建てる費用や安くするポイント

2023-08-222023-09-12

注文住宅に関する質問で1番多いのがお金に関する質問です。

「東京都の注文住宅の相場はどの位？」
「家を建てる費用は幾ら位必要？」
「この地域だと坪単価はいくら位が相場？」
「家づくりにかかる総費用が知りたい」
「土地代込みだとおおよそどの位になるの？」etc…

お金に関する事は、当然気になりますよね。

そこで当記事では、東京都で家を建てる時にかかる建築費の相場や、土地取得費の相場、施主の平均年収や頭金の平均額、ローン借入額や毎月の返済額の平均など、注文住宅に関する様々なお金に関する「相場」をご紹介していきたいと思います。

また、お金に関する相場以外にも、東京都で注文住宅を建てた方の平均年齢や職業の分布図、購入理由などパーソナルな部分のデータも纏めてあります。

安く建てるポイントなどもご紹介していますので、併せてご覧ください。

この記事は東京都の注文住宅の相場に特化しています。
東京都以外で検討されている方は、下記よりご検討地域をお選び下さい。

東京都の注文住宅にかかる費用の相場

ちなみに、注文住宅建築時の土地の有無は、「土地なし」の割合は約7割、「土地あり」の割合は約3割となっています。

建築費、土地取得費、延床面積、敷地面積、坪単価の相場

比較対象として全国の相場も載せています。

※スマホの場合は画面を横向けにすると表が見やすくなります。

本体工事費用だけで見た場合の東京都の平均相場は、注文住宅のみで約3,590万円、土地付注文住宅で約2,442万円位となります。

相場と近しい本体価格2,000万円～2,500万円未満の住宅

東京都で家を建てる費用の相場（坪数別）

上記の坪単価に坪数をかけた値が坪数別の費用の相場となります。

ちなみに、建築費は本体工事費用＋別途工事費用の合計額なので、下記の数値に諸費用をプラスした金額が家づくりでかかる総費用となります。

入力してある数値は平均値です。中央値で見ると建築費は－100万円～－300万円位になりますので、坪数別の費用も上記の平均値よりはもう少し安くなります。

東京都の注文住宅の資金計画の相場

本人の年収、世帯年収、頭金、ローン借入額、その他借入額、毎月の返済額、返済負担率の相場

注文住宅を建てた方の年収や世帯年収、頭金（手持ち金）、住宅ローンの借入額やフラット35以外からの借入額（主に公的機関や民間金融機関、勤務先、親・親戚・知人）、毎月の返済額、総返済負担率など資金計画に関する相場をまとめています。

入力してある数値は平均値です。中央値で見ると本人の年収は－30万円～－70万円位になりますので、世帯年収ももう少し低くなります。

建築費の年収倍率、資金調達の割合の相場

「注文住宅のみ」の場合は、土地取得費が無いので建築費のみの年収倍率です。建築費÷世帯年収で算出しています。

「土地付注文住宅」の場合は、建築費＋土地取得費の年収倍率です。（建設費＋土地取得費）÷世帯年収で算出しています。

住宅ローンの返済方法、返済期間の相場

住宅ローンの返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。それぞれの返済方法を利用した人数と返済期間の相場は以下の通りです。

	元利均等返済	元金均等返済
特徴	返済金額に占める元金と利息の割合は変化するが、毎月の返済額は一定となる返済方法。	毎月の返済額の内、元金だけを一定にしてそのときの残元金に対する利息を加えて返済する方法。
メリット	◦返済計画が立てやすい ◦元金均等返済よりも偏差開始当初の返済額が少ない	◦返済が進みにつれ返済額が少なくなっていく ◦元利均等返済よりも総返済額が少なくなる
デメリット	◦元金均等返済よりも総返済額が多くなる	◦返済開始当初の返済額が大きい ◦借入時に必要な収入も高いので、借入可能額が少なくなる可能性がある。

東京都で注文住宅を建てた方のパーソナルデータの相場

年齢、家族数、一人あたりの住宅面積

注文住宅を建てた方の年齢、一緒に住む家族人数、一人あたりの住宅面積の相場（平均値）は以下の通りです。

職業

注文住宅を建てた方の職業を人数別にまとめています。

注文住宅を建てようと思ったきっかけ

注文住宅を建てようと思ったきっかけを人数別でまとめています。

相場より安い返済額で建てられる家を探す

注文住宅でかかる3つの費用の相場

注文住宅でかかる費用は大きく分けると「本体工事費用」「別途工事費用」「諸費用」の3種類に分かれます。この3つの費用の合計額が注文住宅でかかる費用の総額です。

本体工事費用の内訳と相場

建物本体の工事にかかる費用の事です。駐車場やお庭、門・塀など建物以外にかかる費用は含まれません。

本体工事費用は総費用の約70%～80%位が相場となります。

別途工事費用の内訳と相場

建物以外にかかる工事･設備費用の事です。付帯工事費用とも言われます。

別途工事費用は総費用の約15%～20%位が相場となります。

諸費用の内訳と相場

建物や建物周りの工事以外にかかる費用の事です。家を購入する事で発生する諸々の手数料や税金が諸費用にあたります。

諸費用は総費用の約5%～10%位が相場となります。現金での支払いが多くなるので、諸費用用の現金を確保しておいた方が良いです。

注文住宅で支払う手付金の相場

手付金とは不動産に関する契約を行う際に支払うお金の事です。土地の購入時と建物の建築を依頼する会社と工事請負契約の結ぶ際に手付金を支払います。

手付金は契約後に一方的な契約の解除が簡単に行えないようにする為にあり、売主側･買主側双方を守る役割があります。

手付金の役割として代表的なものが以下の2つです。

解約手付

解約手付とは手付金を放棄（または手付金の倍額の償還）する事によって契約を解除できるという手付の事です。

売主または買主が契約の履行に着手するまでは理由を問わず契約を解除する事が出来ます。ただし買主側が解約する場合、支払った手付金を放棄する事、売主が解約する場合、受け取った手付金の倍額の償還が求められます。

契約の解除が行わなければ手付金は土地の購入費用や建物の建築費用に充てられます。

違約手付

契約違反（債務不履行）が発生した場合に手付金が没収（または手付金の倍額の償還）される手付の事です。

損害賠償とは別に違約金として支払われる役割があり、買主の場合は手付金が没収、売主の場合は手付金の倍額を違約金として支払う必要があります。

手付金の相場

宅地建物取引業法で売主が不動産会社の場合は手付金の上限は20%以内と定められていますが、一般的には土地の売買価格の5%～10%、工事請負契約の際は本体工事費用の5%～10%が相場です。

売主側から契約後に解約をされた場合、手付金の倍額が戻ってきますが基本的に売主側から解約をされる事はないので、買主の立場であるお客さんは手付金は安い方が良いです。

どうしても施工業者と相性が悪い、失業や離婚など急なトラブル等で契約を解除したいとなった時に手付金が安い方が痛手が少ないからです。

東京都の市町村別の地価、坪単価の相場

市町村別の地価平均額と坪単価平均額をランキング形式でご紹介します。

一般的に大都市の商業地区は地価が高くなりやすく、農地や山林や原野などは地価が低くなりやすいです。地価＝土地の売買価格

相場よりも安く建てる7つのポイント

相場よりも安く良い家を建てる為にコストカットがしやすいポイントを7つご紹介すると共に、あまりコストカットをし過ぎない方が良いポイントも合わせて紹介します。

Point①.家の形状

家の形状は凹凸が多く複雑な形状である程建築費用は高くなります。その為、ボックスタイプなど箱型のシンプルな形状にする事で建築費用を抑える事が出来ます。

屋根に関してもシンプルな形状の方が建築費用が安くなりますので、片流れ屋根または切り妻屋根がコストを抑えやすいです。

階数に関しては、同じ延床面積で考えた場合、平屋よりも2階建ての方が費用を抑えやすいです。

2階建てはツーフロアあるので延床面積を確保しやすいですが、ワンフロアである平屋は2階建てよりも広さが必要になってきます。広い土地が必要になってくるので土地の購入費用が高くなります。

また、基礎部分や屋根の施工面積も増えるので同じ延床面積の2階建てと比べると建築費用は高くなりがちです。

では3階建てはどうなのか？というと、3階建ての場合は木造2階建てには義務付けられていない構造計算が必須となります。

また耐震性能を確保する為に2階建てよりもより強固な構造体をつくる必要もあるので2階建てよりコストは高くなりがちです。

同じ延床面積で考えた場合、2階建てで1階と2階が同じ作りの「総2階建て」が1番費用を抑えやすいです。

ただし、コストカットをし過ぎると見た目が安っぽくなる恐れがあるので予算と相談しながら良い塩梅に落ち着かせましょう。

Point②.床面積、間取り

建築費の抑え方として一番シンプルな方法は「延床面積を抑える」事です。延床面積を小さくすれば建築費は抑えられ、土地も小さく出来るので土地購入費用も抑える事が出来ます。

また、間取りの作りによっても建築費用は変わってきます。

部屋数が多くなるとその分壁やドア、エアコン等部屋に備える設備が増えるので部屋数は少なくした方が費用を安く抑える事が出来ます。

「部屋数は確保したいけど、出来るだけコストを抑えたい」という時には、2部屋作るのではなく1つの大きな部屋にしてパーテションなど可動式の間仕切りで区切る等の工夫が必要です。

ちなみに本格的な和室は床の間を作ったり、床柱を設置したりと洋室を作るよりもコストが嵩みます。

純和室はどうしても費用がかかるので、洋室に置き畳や畳マットを敷いて簡易的な畳の間として利用するのもおすすめです。

キッチンやお風呂場、トイレなどの水回りは1ヶ所に纏めて配置する事で配管作業がしやすくなりコストが抑えられます。

纏めて配置する事で動線も短くなり家事も楽になるというメリットもあります。

収納スペースは各部屋にクローゼットを作るよりも1ヶ所に大き目のウォークインクローゼットを作った方がコストを抑える事が出来ます。

ただ収納力不足や収納を設ける場所の配置ミスなどは生活が不便になってしまうので注意しておきましょう。

Point③.外装･内装材

屋根材や外壁材などの外装材や、床材や壁紙（クロス）などの内装材は施工面積が広いので採用するものによってコストに大きな差が生まれます。

内壁材で代表的なのはクロス、塗壁、タイル、木材などありますがクロス仕上げが1番費用を抑えやすいです。家全体で同じクロスを採用する事で更に費用を抑える事が出来ます。

ただ、そうすると賃貸住宅みたいな内装になるので例えばリビングのTV背面の壁や玄関正面の壁にはアクセントカラーとなるクロスを使用するなどポイント、ポイントでアクセントカラーのクロスにする事で費用を抑えつつもおしゃれな内装になります。

床材はフローリング、クッションフロア、フロアタイル、カーペット、畳などが代表的です。

クッションフロアは比較的安価で表面素材が塩化ビニル樹脂なので水をはじき簡単な汚れであれば拭き取るだけで落とせます。その為、キッチンやトイレ、洗面所などの水回りの床に向いています。

ただ、表面が塩化ビニル樹脂なので本物の木材と比べると見た目が劣ります。そうした理由からリビングではフローリングが採用される事が多いです。

寝室は温かみと落ち着きを感じられるカーペット素材、子供部屋は転んでもケガのしにくいクッションフロアやカーペット素材が人気です。

床材は部屋毎に特性に合った床材を選び、その中で比較的安価である事が多いシンプルなデザインの物を選択すればコストを抑える事が出来ます。

外装材に関しては、コストを抑えるのであればデザインよりも耐久性を重視しましょう。

高耐久のものであればメンテナンス費を抑える事が出来るので生涯コストで考えると安く抑える事が出来ます。外壁材、屋根材に加えてコーキング材も耐用年数を気にしておきましょう。

Point④.住宅設備

浴室やキッチン、トイレなどの住宅設備を最新設備で固めるとどうしても費用が高くなります。

最新の設備は多機能で使いこなせば便利なのですが、スマホやパソコンと同じように幾ら多機能でもそれを使いこなせなければ意味がありません。

「基本的な機能が備わっていれば他は不要!」と割り切って考える事も費用を抑える上では大切な考えた方です。

コストを抑えるのであれば、多機能であるかやデザイン性が優れているかよりも、汚れにくい加工がされているか？傷の付きにくい素材か？など耐久面を重視して選びましょう。

また照明やカーテン、エアコン、IHやガスコンロ、宅配ボックス、ポスト、洗面台など自分で用意をした方が安くなる設備も幾つかあります。

ただ住宅会社によって施主支給出来る物、出来ない物が異なるので事前に確認をとっておきましょう。

Point⑤.規格住宅

規格住宅とは外観デザインや間取りなどを予めハウスメーカー側が用意したプランの中から選んで家づくりを行う住宅の事です。

採用できる設備も限られていたり完全自由設計の注文住宅と比べると自由度が劣りますが、その分コスト面には優れておりコスパの良い住宅が建てられます。

ただし、規格住宅は資材や設備を規格化し、一括仕入れする事で費用を抑えているので、規格外となるオプションをあれこれ採用すると割高となっていくので注意が必要です。

Point⑥.外構

庭園を造ったり、立派な門扉やフェンスを設置すると費用が高くなります。もし家の周りをグルッと囲うようにフェンスや塀を設けるとなると範囲が広いので費用はとても嵩みます。

その為、費用を抑えるために門扉やフェンスを設置しないのも1つの手です。

フェンスを設けない事で防犯面を心配する方もいますが、住宅街であれば門扉やフェンスが無い事で周りの視線が届き、逆に侵入し難くなるといった効果もあります。

またオープンな印象を与え、近隣が親しみやすくなるといった一面もあります。

ただし、プライバシーが守られ難くなる側面もあるのでリビングが道路から見える状態などの場合は、必要な箇所に必要な分だけ設置できるフェンスを検討することが大切です。

ちなみに外構工事の一般的な費用の相場は、本体工事費用の10%程度となります。

Point⑦.土地

単純に「土地面積を狭くする」「坪単価が低いエリアを選ぶ」事で、特に地価の高いエリアに建築予定の方はコストを大きく抑える事が出来ます。

また、形状や立地に難のある土地は地価が安かったりします。そうした土地を費用を抑える為に敢えて購入するのもナシではありません。

ただし、気を付けておきたいのが建築費用です。例えば、傾斜のある土地やがけ地など高低差のある土地は造成工事などの費用が嵩むので建築費用が高くなります。

他にも、道幅が狭い土地では大型トラックや工事用の重機が通れず、中型もしくは小型のトラックで運ぶ必要が出てきます。場合によっては車両止めを行う必要もあり、手間が嵩むので建築費が高くなります。

このように難のある土地は建築費用が高くなりがちなので土地代＋建築費を合わせたトータル費用で考えるようにしましょう。

その他気を付けておきたいのが土地の地盤の強さです。

地盤が軟弱だった場合は地盤改良（補強）工事が必要になり費用がかかります。

地盤改良工事は主に「表層改良工法」「柱状改良工法」「鋼管杭工法」の3種類あります。

軟弱な地盤が地表から2m程度の時には「表層改良工法」が採用され木造30坪であれば20万円～40万円が相場です。

2m～8m程度の時には「柱状改良工法」が採用され40万円～70万円、5m～10m程度の時には「鋼管杭工法」が採用され90万円～130万円が相場となります。

地盤が強固であれば改良工事は不要となるので、コストを安く抑えるには軟弱地盤を避ける事も大切です。

国土交通省による地盤情報検索サイトや地盤サポートマップを確認し軟弱地盤は避けるようにしましょう。

反対にコストカットし過ぎない方が良いポイント

耐震性能に関わる部分

地震の多い国ですし、いつ発生するかも分からないので耐震性能に関する部分を削るのは辞めておいた方が良いです。

耐震性によっては地震保険の割引制度を受けられる可能性もあります。

断熱性能に関わる部分

断熱材の種類や厚み、窓や玄関など開口部の断熱仕様など、断熱性能に関する部分を削るのは辞めておいた方が良いです。

断熱性能の低い家は冷暖房費が高くなりますし、快適性が低いので住宅への満足度も低くなりがちです。

長い目で見た時にあまり得はないので、コストカットし過ぎない方が良いでしょう。

収納力・コンセントの数

収納力不足の家やコンセントの足りない家は生活が不便になるので削り過ぎはおすすめ出来ません。

ただ、過剰にあっても勿体ないので適切な容量と数を把握しておく事が大切です。

玄関ドア（シンプルな家の場合）

例えば、費用を抑えるために家の形状や外装材もシンプルにした場合、玄関ドアもシンプルなものにするとローコスト感の強い外観になってしまいます。

他がシンプルでも玄関ドアが上質であれば外観はグッと引き締まり上質な雰囲気に見えるのでシンプルな家の場合は、玄関ドアまでコストカットし過ぎない方が良いです。

まとめ

東京都の注文住宅に関する様々な相場や安く建てるポイントなどを紹介してきましたが如何だったでしょうか。

ポイントを抑えながら家づくりを行えば相場よりも安く、それでいて安全で快適な家を建てる事が出来ます。

無理のない資金計画を立てて、楽しみながら家づくりが行いましょう。素敵なマイホームづくりを応援しています。

専門家に相談せずに家づくりを進めて大丈夫？

「家は3回建てないと理想の家にならない」なんて言葉もある通り、1回目の家づくりでは後になって「ああしておけば良かった…」「こうしておけば良かった…」と後悔される方が大勢います。

そうならない為に、家づくり計画を進める時には『住宅会社の人間ではない、中立な立場の家づくりの専門家』に相談をする事を強くおすすめします。

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＼中立の立場なので営業は一切無し／

この記事を書いた人

資格：宅地建物取引士（東京都宅地建物取引業協会認定）
経歴：不動産・住宅業界約10年
元ハウスメーカー勤務。現在は家づくり関連の情報サイトを複数手掛けるWEBディレクター
不動産・住宅業界10年以上の経験を活かし、注文住宅に関する"分からない事"を解消できるようにこのサイトを作成しました。